나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22095 [1] 경상남도 거제시 고현동 860 거제롯데인벤스가 108동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 고현동 소재 '신현초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

단지 내까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 12층 1202호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형의 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 4면으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 ①: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(신현중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(신현초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(신현초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22095 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 860 거제롯데인벤스가 108동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 438,000,000원

토지면적: 104.86㎡ (약 31.72평)

토지지분: 104.8613㎡ (약 31.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 165.50㎡ (약 50.06평) - 전용면적

건물지분: 165.5045㎡ (약 50.06평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO

아파트명: 거제롯데인벤스가

사용승인일: 2007년 4월 3일

총세대수: 336세대

총동수: 8동

최고층: 15층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 고현동 소재 '신현초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 단지 내까지 차량진입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 12층 1202호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

토지의 형상 및 이용상태: 대지권의 목적인 토지는 부정형의 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태: 아파트 단지 4면으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(신현중학교), 상대보호구역(신현초등학교병설유치원), 상대보호구역(신현초등학교), 절대보호구역(신현초등학교병설유치원)에 해당합니다.

주변 환경: 특별히 확인된 혐오시설은 없었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권(경남은행, 2014-07-09)으로, 매각으로 인해 말소되는 권리가 대부분입니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사천.부개발 (2007-04-24)

* 소유권이전: 윤임선 (2007-04-26)

* 소유권이전: 김경진 (2014-03-20, 매매)

* 근저당: 경남은행 (2014-07-09, 금220,000,000원, 말소기준)

* 근저당: 경남은행 (2017-10-11, 금104,500,000원, 말소)

* 가압류: 삼성카드 (2025-04-01, 금25,753,417원, 말소)

* 가압류: 롯데카드 (2025-04-04, 금19,774,125원, 말소)

* 가압류: 현대카드 (2025-04-04, 금12,974,394원, 말소)

* 가압류: 주식회사우리카드 (2025-05-27, 금13,801,333원, 말소)

* 임의경매개시결정: 경남은행 (2025-10-21, 채권액 277,929,485원, 말소)

등기부채권 총액: 396,803,269원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주위환경: 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

유사 물건 거래 동향: 최근 2026년 3월, 5월, 7월에 비슷한 평형대의 매매 거래가 있었습니다. 108.20㎡(약 32.7평)는 2억 6,500만원에서 2억 8,000만원에 거래되었으며, 136.91㎡(약 41.4평)는 3억 500만원에 거래되었습니다. 본건은 165.50㎡(약 50.06평)로, 거래된 물건 중 가장 큰 평형대입니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 거제롯데인벤스가

* 주소: 경상남도 거제시 고현동 860

* 사용승인일: 2007년 4월 3일

* 총 세대수: 336세대

* 총 동수: 8동

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 626대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

* 관리사무소 연락처: 055-632-6789

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소.

주변 시설:

* 학교: 신현초등학교, 신현중학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

교통: 아파트 단지 주변으로 도로가 잘 갖추어져 있으며, 단지 내 차량 진입도 용이하여 교통 여건은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 거주자의 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

권리관계: 다수의 가압류 및 근저당권이 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 채무 총액이 상당하여 채권자의 이해관계에 따라 경매 진행 상황이 변동될 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 롯데인벤스가 아파트 108동 12층 1202호입니다. 신현초등학교 남동측에 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 보통 수준입니다. 아파트 건물 구조 및 설비는 통상적인 수준이며, 제반 교통 여건 역시 양호합니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 분석상 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 해당 물건은 단지 내에서 가장 큰 면적을 가지고 있어, 동일 단지 내 대형 평형 주택을 찾는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 신현초등학교 인근으로 교육 환경이 좋으며, 도심 접근성이 양호합니다.

대형 평형: 165.50㎡(약 50평)의 넓은 전용면적으로, 대형 주택을 선호하는 수요층을 확보할 수 있습니다.

권리관계 명확: 말소기준 권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 관계가 깔끔합니다.

잠재적 가치: 거제시 고현동 지역은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 시세 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 7월, 136.91㎡(약 41.4평) 면적이 3억 500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 165.50㎡(약 50.06평)는 이보다 높은 가격에 거래될 것으로 예상됩니다. 유사 면적의 거래 사례는 없으나, 평당 가격 추세로 볼 때 약 215만원/㎡ 수준을 적용할 경우, 165.50㎡ 기준으로 약 3억 5,582만 5천원 수준의 시장 가격을 추정할 수 있습니다. 감정가는 4억 3,800만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가격을 반영하여 낙찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 3억 7,000만원으로 제시합니다. 이는 최근 실거래가 수준을 상회하는 가격으로, 희소성 있는 대형 평형의 가치를 반영한 것입니다. 입찰 시 경매 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.