나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31282 [1] 경상남도 사천시 사천읍 수석리 268-37 갤러리움 지하층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 사천읍 수석리 소재 "사천우체국" 남서측 인근 및 곤양면 성내리 소재 "곤양초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 숙박시설, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 9층 중 제지하층 제비101호로서, 외 벽 : 석재붙임 등. 내 벽 : 인테리어마감. 기호(2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 중 제1층 제101호로서, 외 벽 : 석재붙임. 내 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1) : 제2종근린생활시설(외부표기 : "골드바") 기호(2) : 제1종근린생활시설(현황 "공실")

설비내역

기호(1),(2) : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 토지로 현황 "오피스텔부지"임. 기호(2) : 2필 일단의 부정형 토지로 현황 "오피스텔 및 아파트부지"임.

인접 도로상태등

기호(1) : 서측으로 현황 폭 약8m내외 포장도로에 접하고 있음. 기호(2) : 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) - ①토지 : 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04) (소로1-13호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호(2) - ①토지 : 제2종일반주거지역(2011-08-04), 준주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역 (2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. ②토지 : 준주거지역(2011-08-04), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022 -10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역( 2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보 존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31282 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 수석리 268-37 갤러리움 지하층비101호

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 431,000,000원

토지면적: 51.37㎡ (약 15.54평)

토지지분: 51.3702㎡ (약 15.54평)

건물면적: 198.41㎡ (약 60.02평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 사천시 사천읍 수석리 소재 "사천우체국" 남서측 인근 및 곤양면 성내리 소재 "곤양초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 숙박시설, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이한 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

본건(기호1)은 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 또한, 부지(기호2)는 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지형상 및 이용상태:

본건 토지는 사다리형이며 현황 "오피스텔부지"로 이용 중입니다. (기호1)

인접한 2필지의 토지는 부정형으로 현황 "오피스텔 및 아파트부지"로 이용 중입니다. (기호2)

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지(기호1)는 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역으로 지정되어 있습니다.

인접 토지(기호2)는 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석 요약:

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 윤OO입니다. 등기부상 말소기준권리는 2024년 3월 26일 접수된 진주시산림조합의 근저당권(121,000,000원)으로, 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 본 건의 현재 채권 총액은 121,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 문*

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업일자: 2024-11-12

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

건물 개요:

본 건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물로, 지하층을 포함하고 있습니다.

본건(기호1)은 제2종 근린생활시설로 외부 표기는 "골드바"로 되어 있습니다.

건축물대장 상으로는 "업무시설(오피스텔)"로 등록되어 있으나, 실제 이용은 근린생활시설로 되어 있어 복합적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

주변 상권:

"사천우체국" 및 "곤양초등학교" 인근에 위치하며, 숙박시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 주변 상권은 지역 주민 및 방문객을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

"사천우체국"과 "곤양초등학교"가 인근에 있어 행정 및 교육 시설 접근이 용이합니다. 또한, 숙박시설, 근린생활시설, 아파트 등이 주변에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통 및 접근성:

차량으로의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 용도 불일치 가능성:

건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등록된 건물이나, 본건은 '제2종 근린생활시설'로 이용되고 있어, 향후 용도 관련 규제나 변경 시 이슈가 발생할 수 있습니다. 다만, 현황은 '골드바'라는 상호로 사용 중이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

토지 이용 계획상 제한:

본건 토지는 비행안전구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 일부 포함되어 있어, 향후 건물 신축이나 대규모 증축 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계 불확실성:

전반적인 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 예상치 못한 다른 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 배제할 수는 없습니다. 그러나 명시된 임차인의 대항력이 없어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 사천시 사천읍에 위치한 갤러리움 건물 지하층 근린생활시설(2종)로, 현재 "골드바"라는 상호로 영업 중이거나 공실 상태일 가능성이 있습니다. 건물 구조 및 입지 조건은 양호한 편이며, 경매를 통해 소멸되는 권리만 존재하여 권리관계가 명확한 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건축물대장과의 용도 차이 및 일부 토지 이용 제한 사항은 추가 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 수요: 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 사업장 운영 시 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수할 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 적정 감정가: 감정가가 431,000,000원으로 책정되어 있어, 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 지하층 활용: 지하층 근린생활시설로서, 타 업종 대비 임대료 부담이 적거나 특정 업종(예: 창고, 스튜디오, 휴게 공간 등)에 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가 431,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 최근 시장 동향 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 적극적으로 입찰에 참여하는 전략을 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 시세 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.