나이스옥션 법원경매 진주 2025타경980 [1] 경상남도 사천시 용강동 715 아이엔솔라리움 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용강동 소재 「삼천포여자중학교」북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 학교, 체육관 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상10층 건물 내 2층 202호로서, 외벽:몰탈위 페인트 마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등 창호:섀시 창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비, 소방설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 2차선 포장도로를 통한 단지 주출입구가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-32호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(삼천포여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-12-11)(꽃나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(삼천포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상입니다. 2.기타:없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경980 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 사천축산업협동조합

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 용강동 715번지 (강청길 43) 아이엔솔라리움 2층 202호

건물 용도: 아파트 (공동주택)

건축물 구조: 철근콘크리트조 스라브 지붕 지상 10층 건물 내 2층 202호

준공일: 2017년 8월 24일

1.3. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 72.28 ㎡ (약 21.87 평)

토지 지분: 72.2792 ㎡ (약 21.87 평)

건물 면적 (전용 면적): 84.92 ㎡ (약 25.69 평)

건물 지분: 84.9202 ㎡ (약 25.69 평)

토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

건물 제시외 면적: 0.00 ㎡

총 동 수: 1개 동

총 세대 수: 19세대

주차 대수: 19대 (자주식 19대)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 216,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 비고란에 있으나, 일반적인 아파트에서는 해당되지 않음)

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 용강동 소재 「삼천포여자중학교」 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 학교, 체육관 및 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 주거 및 생활 편의 시설이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

토지 자체는 자체 지반이 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건물 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재 단지까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로 2차선 포장도로를 통한 단지 주출입구가 있습니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 260,733,619원 (근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 2월 17일 접수된 사천축산업협동조합의 근저당권 (채권액 228,000,000원)입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 배인호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017년 10월 25일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음. (임차인 이름은 배 )

4. 상권분석

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다. 또한, 타 아파트 단지 및 상가 매물 정보가 확인되는 것으로 보아 해당 지역은 일정한 주거 및 상업 활동이 이루어지는 곳으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

본건은 교육환경보호구역으로 지정된 삼천포여자중학교, 꽃나라유치원, 삼천포고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

최근 자료상 본건 주변(용강동 715번지 인근)에서 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 과거(2003년) 기사에서 사천시에 병원적출물 소각시설 등 주민 기피시설 건립 신청이 증가했다는 내용이 있으나, 이는 오래된 정보이며 현재 건립 여부나 구체적인 위치는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용이나 신축/증축 등에 일부 행위 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 용강동에 위치한 비교적 신축 아파트(2017년 준공)로, 권리관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 물건입니다.

주변에 학교 등 교육 시설이 잘 갖추어져 있으며, 기본적인 생활 편의 시설도 인근에 있어 주거 환경이 안정적입니다.

감정가는 216,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 아파트가 2억 2천만원대에서 거래된 사례가 있어 시세 대비 적정가 낙찰 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

안정적인 주거 지역 내 위치, 학군 배정 양호.

권리관계가 복잡하지 않아 비교적 안전하게 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없습니다.

감정가: 216,000,000원

최근 유사 면적(84.92㎡)의 실거래가는 2025년 4월 기준 약 222,000,000원이며, 2020년 8월 기준 약 230,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 90% ~ 100% 수준을 고려한 예상 입찰가 범위는 약 194,400,000원 ~ 216,000,000원 입니다.

최근 실거래가를 감안할 때, 시세보다 높게 낙찰될 가능성도 있으므로, 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인 및 법원 동향 파악 후 신중한 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.