나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20962 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 188-72 77년 회성지구 국민주택2호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 소재 "서마산IC" 북서측에 위치하며, 주위 는 단독주택이 밀집되어 있는 주거지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 불가하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상토지는 서측으로 로폭 약 2m 현황도로를 통해 접근 가능하며, 당해 현황도로(회성동 188-61번지, 대지)는 타인소유 토지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 하천(저촉), 가축사육제한구역(일부제 한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 건물 감정평가요항표를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 대상 토지는 토지이용계획확인서上 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역에 속하나, 자연녹지지역에 속하는 면적이 전체 면적에 비해 극히 미미하여 전체를 주된 용도지역인 제2종일반주거지역으로 평가하였습니다. 2) 대상 토지는 토지이용계획확인서上 북서측 일부가 하천구역에 속하나, 하천구역에 속하는 면적이 전체 면적에 비해 극히 미미하여 저촉되지 않은 상태를 기준으로 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블록조 기와지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지도배 마감 등. 창 호 : 알루미늄 및 목재 창호.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비되어 있으며, 옥상에 심야전기보일러 및 태양열 발전설비가 되어 있으나, 정상작동 여부는 확인되지 않습니다.

부합물 및 종물

㉠ : 조적조 슬래브지붕, 단층, 주택의 일부, 약 7.2㎡. ㉡ : 조적조 슬래브지붕, 단층, 창고 및 화장실, 약 2.2㎡.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 일련번호 1 건물 옥상의 심야전기보일러 및 태양열 발전설비는 정상작동 여부는 확인되지 아니하나, 건물의 부대설비로서 건물에 포함하여 평가하였습니다. 3) 대상물건의 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으며, 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 목록1. 건물 옥상의 심야전기보일러 및 태양열 발전설비는 정상 작동 여부 미확인, 건물의 부대설비로 건물에 포함하여 감정함. 현황조사 전입세대확인서상 임차인이 존재하나 실제 임대차 관계는 확인되지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20962 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 188-72 (77년 회성지구 국민주택2호)

용도: 단독주택

감정가: 98,687,620원

토지면적: 115.70㎡ (약 35.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.16㎡ (약 18.5평)

건물 제시외면적: 9.40㎡ (약 2.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 소재 "서마산IC" 북서측에 위치하며, 주위는 단독주택이 밀집되어 있는 주거지대입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 어렵습니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접 토지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대상 토지는 서측으로 폭 약 2m의 현황 도로를 통해 접근 가능하나, 해당 현황도로(회성동 188-61번지, 대지)는 타인 소유 토지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 하천(저촉), 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 4월 20일 접수된 부산시수산업협동조합 근저당권 (을1, 을5) 입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매 절차 완료 시 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 정우진 (전입일자: 2025-01-23)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 현황조사 전입세대확인서상 임차인이 존재하나 실제 임대차 관계는 확인되지 않았습니다. 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 임대차 관계에 대한 사실관계 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 유사 물건 시세: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 30일: 면적 48.26㎡ (약 14.6평), 4,900만원 매매 (평당 약 336만원)

* 2026년 4월 28일: 면적 62.28㎡ (약 18.8평), 5,000만원 매매 (평당 약 266만원)

* 2026년 5월 15일: 면적 72.73㎡ (약 22.0평), 8,500만원 매매 (평당 약 386만원)

* 시세 분석: 제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 4,900만원에서 8,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 본 물건의 감정가인 98,687,620원(약 9,870만원)보다 낮은 수준입니다. 본 물건은 단독주택으로, 연립/다세대와 직접적인 비교는 다소 어렵지만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설 유무: 지도 및 관련 정보를 확인한 결과, 해당 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.5. 생활정보

* 주거환경: 단독주택이 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 주거하기에 적합한 환경입니다.

* 교통 및 접근성: 차량 진출입이 어렵고 인접 도로가 타인 소유인 점은 생활 편의성과 외부 활동에 제약을 줄 수 있습니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변 단독주택 밀집 지역의 특성상, 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 접근성 제약: 차량 진출입이 불가능하며, 이용하는 현황도로가 타인 소유 토지라는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 향후 재산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 도로 사용에 관한 분쟁 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 건물 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었습니다. 실제 내부 이용 및 관리 상태가 감정가와 다를 수 있으며, 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 설비 작동 불확실: 건물 옥상에 설치된 심야전기보일러 및 태양열 발전 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 유지보수 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역 등 토지 이용에 관한 제한 사항이 존재합니다.

* 임차인 관련 불확실성: 임차인이 존재하나 실제 임대차 관계가 불확인된 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. (보증금 및 차임 0원, 대항력 없음으로 큰 문제는 없어 보이나 주의 필요)

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 회성동에 소재한 단독주택으로, 토지 115.70㎡(약 35.0평), 건물 61.16㎡(약 18.5평) 규모입니다. 감정가는 약 9,870만원입니다. 권리분석상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

그러나 가장 큰 문제는 차량 진출입이 불가하고, 이용하는 도로가 타인 소유라는 점입니다. 또한, 건물 내부 상태 및 일부 설비의 작동 여부가 확인되지 않은 점, 토지 이용에 관한 제한 사항이 존재하는 점은 리스크 요인입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매가와 비교 시, 본 물건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리 분석상 안전한 물건: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 추가 부담이 없습니다.

* 넓은 토지 면적: 35평 규모의 토지는 향후 증축이나 재건축 시 잠재적 가치를 지닙니다.

* 주거지 입지: 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 98,687,620원

* 주변 시세: 최근 연립/다세대 매매가 4,900만원 ~ 8,500만원 수준

* 종합 분석: 감정가가 주변 유사 물건 시세보다 높게 형성되어 있으며, 차량 접근 불가 및 타인 소유 도로 사용 등 큰 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하의 입찰이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 85% 수준인 69,000,000원 ~ 79,000,000원 (6천9백만원 ~ 7천9백만원)을 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 보수적인 분석이며, 실제 현장 확인 및 추가적인 시장 조사를 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.