나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12210 [1] 경상남도 김해시 무계동 156-5 석봉마을 1009동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 무계동 소재"장유초등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 20층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, 난방설비, E/V설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2008-10-30) , 제1종지구단위계획구역(공동) , 지구단위계획구역(장유지구) , 보행자전용도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 1) 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12210 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 무계동 156-5 석봉마을 1009동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 35.51㎡ (약 10.7평)

건물 면적 (전용 면적): 59.90㎡ (약 18.1평)

석봉마을10단지대동아파트 단지 정보:

총 동수: 12동

총 세대수: 998세대

총 대지 면적: 77,279.52㎡

총 전용 면적: 59,766.64㎡

주차 대수 합계: 481대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 무계동 소재 "장유초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 도로망을 통한 대중교통 이용 및 자가용 이용 모두 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 07월 29일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액 134,400,000원)입니다. 본 매각 절차가 완료되면 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 개요에 대한 비고 사항이 있으나, 별도 인수 사항은 확인되지 않음)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 현장 조사 시 이해관계자의 부재로 내부 확인이 곤란하여 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 진행 시 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다.

3.4. 등기부 총 채권액

등기부상의 총 채권액은 약 154,700,000원입니다. 이는 말소기준권리보다 후순위 권리들을 포함한 금액이며, 낙찰 후 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 건과 동일한 석봉마을대동아파트 전용면적 59.9㎡ 기준으로 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 07월 25일: 11층, 133,000,000원

* 2026년 07월 24일: 7층, 125,000,000원

* 2026년 07월 03일: 9층, 107,000,000원

4.2. 시세 동향

본 건의 감정가는 125,000,000원으로, 최근 7층 물건의 실거래가와 동일한 수준입니다. 다만, 본 건은 2층으로, 층수 이점을 고려할 때 실제 시장 가치는 7층 물건보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 9층 물건의 거래 가격(107,000,000원)이 2층 물건의 가치를 산정하는 데 참고가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

본 건이 속한 석봉마을10단지대동아파트는 2000년 7월에 사용 승인된 총 12개동, 998세대의 대단지 아파트입니다. 철근콘크리트조 경사지붕으로 건축되었으며, 최고 23층, 최저 1층으로 구성되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육환경

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다. 인근에는 장유초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변 근린생활시설 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 이해관계자의 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 실제 내부 상태는 외부 관찰 및 유사 물건을 기준으로 평가되었습니다. 실제 현장 방문을 통해 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라도, 점유자와의 협의 또는 법적 절차 진행 시 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역(장유지구)으로 지정되어 있으며, 보행자전용도로 및 중로 1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 지역을 종합적으로 확인한 결과, 지도상으로는 본 건 인근에 직접적으로 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)이 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있는 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 김해시 무계동에 위치한 석봉마을 대동아파트 2층 물건으로, 총 998세대의 대단지 내에 속해 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성이 양호하며, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 그러나 임대차 관계가 미상이고 내부 확인이 곤란했다는 점은 명도 및 내부 상태 확인 시 유의해야 할 부분입니다. 최근 실거래가를 볼 때 2층이라는 점을 감안하면 감정가 대비 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 무계동 소재 대단지 아파트

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 낙찰 후 인수 부담 없음

* 단지 내 관리사무소, 주민공동시설 등 편의시설 구비

* 장유초등학교 인접하여 교육 환경 양호

* 인근 교통망 양호

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 본 건의 2층이라는 점을 감안할 때, 본 건의 적정 입찰가는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이로 예상됩니다. 감정가인 125,000,000원은 7층 물건의 거래가와 일치하나, 2층의 가치를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태, 주변 환경, 임대차 현황 등을 재확인하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.