나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12753 [1] 경상남도 양산시 동면 석산리 518 석산한신휴플러스아파트 105동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 "석산초등학교" 남측 근거리에 위치하는 석산한신휴플러스아파트 제105동 제1층 제101호로서 주위는 아파트단지와 일반주택 및 근린생활시설들이 혼재해 있는 지역으로 환경 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며 대중교통인 노선버스 정류장도 인근으로 일반적 교통사정 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건 중 제1층 제101호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 새시창호로 상태 보통인 건물입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비와 도시가스에 의한 개별난방시스템이여 온수,급탕설비되어 있으며 공용으로 승강기설비와 화재경보기 및 소화전설비가 되어 잇습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 완경사지대에 평탄하게 조성되 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

남측으로 중로 동측,북측과 서측으로 소로의 포장도로에 각 접하는 토지로 도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합) [이하공란] 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> [이하공란]

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12753 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 518 석산한신휴플러스아파트 105동 1층101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 52.07㎡ (약 15.75평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에스비아이저축은행 (본건 경매 신청 채권자로 추정)

* 사용승인일: 2006년 9월 20일

* 총세대수: 544세대 (석산한신휴플러스 아파트 단지 전체 기준)

* 주차대수: 총 607대 (지하 기계식 475대, 지상 기계식 132대) (아파트 단지 전체 기준)

3.

입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리에 위치하며, "석산초등학교"에서 남측으로 인근한 지역에 소재합니다. 주변은 아파트 단지와 일반 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황:

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 중로, 동측, 북측, 서측으로는 소로에 접해 있어 도로망이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

본건은 준주거지역에 속해 있으며, 소로 및 중로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

4.

권리분석

* 임차인 현황:

임차인: 우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-10-14

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

말소기준권리: 2021년 9월 13일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권(을13)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등 본건 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (을13, 갑14, 갑17, 갑18, 갑19)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 등).

등기부상 채권 총액: 약 251,174,534원

5.

상권분석

* 주변 상업시설:

아파트 단지 및 주택가와 더불어 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 석산초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 있는 지역입니다.

* 지역 특성:

양산시 동면 석산리는 주거지역으로서의 기능을 하며, 인근 지역의 개발 상황 및 도시 계획에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

6.

생활정보

* 교육시설:

본건 북측 인근에 석산초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설:

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 기타:

이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조, 21층 건물 중 1층에 위치합니다.

설비내역: 위생 및 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기, 화재경보기, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

7.

잠재적 리스크

* 건물 노후도:

2006년 사용승인을 받은 건물로, 약 20년 차 건물이므로 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 시장 변동성:

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역별 부동산 경기 침체 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용 제한:

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 확인:

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 추가적으로 확인한 결과, 본 건 아파트 단지 인근에 직접적으로 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (상세 위치 및 규모에 따라 영향이 달라질 수 있습니다.)

8.

종합 의견

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 교육 환경을 갖춘 주거지입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 1층이라는 점은 접근성이 좋다는 장점이 있으나, 소음이나 사생활 보호 측면에서는 단점이 될 수 있습니다. 건물 연식을 고려할 때 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있으나, 현재 시세 및 감정가를 고려할 때 투자 가치를 고려해볼 만한 물건입니다.

9.

투자 포인트

* 편리한 교통과 교육 환경: 석산초등학교 인접 및 편리한 대중교통 이용 가능.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 합리적인 감정가 및 시세: 최근 실거래가와 비교했을 때 적정 수준의 감정가로, 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

* 1층의 장점: 높은 접근성과 단지 내 이동 편의성.

10.

예상 입찰가

최근 2026년 6월 동일 면적(84.95㎡) 아파트 실거래가는 18,650만원 ~ 20,500만원 범위로 확인됩니다. 본 건의 감정가는 20,000만원입니다. 1층이라는 점과 최근 거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 190,000,000원에서 200,000,000원 사이로 예상됩니다. 공격적인 입찰을 고려한다면 195,000,000원을 시작으로, 경쟁 상황에 따라 감정가 수준까지 상향하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.