나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12305 [1] 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1100-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 양동리 소재‘양동저수지’북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

본건 기호 1)토지까지 차량 접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통의 운행상황 등을 종합고려시 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) : 대체로 완경사 지대의 부정형 토지로서 현황 '자연림'입니다.

인접 도로상태

본건 기호 1)토지 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 임업용산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : ①본건 기호1)토지 임야 지상에 소재하는 자연생 입목은 일반적으로 임지와 입목이 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 임지와 입목을 일괄하여 평가하였습니다. ②본건 기호1)토지와 남서측으로 연접한 인근 토지(김해시 주촌면 양동리 154-2번지)와의 경계지상에 분묘가 소재하며, 활잡목 및 수풀이 우거져 현장조사에서 확인되지 않은 지장물 및 분묘 소재의 가능성이 있으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다. ③본건 기호1)토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 분묘 소재 여부 및 정확한 경계 확정 등을 위해서는 지적측량을 요합니다.

물건 비고

인근 토지(김해시 주촌면 양동리 154-2번지)와의 경계지상에 분묘 소재하며, 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 존재할 가능성 있음. 분묘기지권 성립 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12305 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 용OOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1100-7

* 용도: 임야

* 현황: 자연림, 대체로 완경사 지대의 부정형 토지

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 60,517,000원

* 토지 면적: 829.00㎡ (약 250.8평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경상남도 김해시 주촌면 양동리 소재 ‘양동저수지’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중소규모 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 기호 1)토지까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통의 운행 상황 등을 종합적으로 고려할 때 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 주변 도로 상태

* 본건 기호 1)토지 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 기호 1)토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 임업용산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 본건 토지는 다수의 소유권 이전 및 권리 설정 이력이 있습니다.

* 말소기준권리인 대연1,3동새마을금고의 근저당권(2010-08-12 접수, 65,000,000원)을 포함한 을구 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 임의경매는 용주새마을금고에 의해 개시되었으며, 등기부채권 총액은 132,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 본건에는 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’로 ‘지상권개요’가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

* 다만, 토지 등기부 요약상으로는 2010년 8월 12일 설정된 대연1,3동새마을금고의 지상권(을6)은 말소 예정으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 김해시 주촌면의 외곽 지역에 위치하며, 주변 환경은 공장, 농경지, 임야 등이 혼합된 자연녹지지역입니다.

* 주요 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 일반적인 상권 형성은 미흡한 편입니다.

* 주변의 중소규모 공장 등은 지역 경제 활동의 일부를 나타내지만, 직접적인 상권 가치보다는 입지적 특성을 보여줍니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 임야로, 직접적인 생활 편의 시설 접근성은 낮은 편입니다.

* 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발에는 제약이 따릅니다.

* 가장 가까운 편의 시설이나 주요 생활권은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권 및 무연분묘 가능성

* 본건 토지(기호1)와 인접 토지(김해시 주촌면 양동리 154-2번지) 경계 지상에 분묘가 소재하며, 수풀이 우거져 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있습니다.

* 이로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 토지 이용에 있어 법적, 실질적 제약을 야기할 수 있습니다.

6.2. 경계 불명확 및 지적 측량 필요성

* 인접 토지와의 경계가 불분명하여, 정확한 분묘 소재 여부 및 경계 확정을 위해서는 반드시 지적 측량이 선행되어야 합니다.

* 측량 결과에 따라 분묘의 위치 및 토지 이용 범위에 대한 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 주촌면 소재의 임야로, 자연림 상태이며 도시지역 내 자연녹지지역에 포함되어 있습니다.

* 접근성은 보통 수준이나, 주된 리스크 요인은 경계 지상에 소재하는 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성입니다.

* 또한, 무성한 수풀로 인해 추가적인 무연분묘 존재 가능성이 있어, 토지 이용 및 개발 시 주의가 요구됩니다.

* 관련 법규(가축사육제한, 임업용산지 등) 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 자연녹지지역 내 임야로서, 향후 용도 변경 또는 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 관련 규제 확인 필요)

* 인근 지역 개발 추이 및 토지 이용 계획 변경 여부에 따라 가치 상승 잠재력을 지닐 수 있습니다.

* 분묘 문제는 명확한 파악 및 합의가 이루어질 경우, 리스크 해소 후 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 임차인이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

* 감정가 60,517,000원을 기준으로, 분묘기지권 관련 리스크 및 추가 측량 비용, 토지 이용의 제약 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 잠재적 리스크 요인이 명확히 해소되지 않은 상태이므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.