나이스옥션 법원경매 창원 2025타경771 [1] 경상남도 김해시 주촌면 망덕리 159-14 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담감정 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)는 경상남도 김해시 주촌면 망덕리 소재 "신기소류지" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 일반산업단지 및 중소규모 공장 등이 혼재하고 있는 고속국도 주변 지대 입니다.

교통상황

본건까지 농기계 등 접근 가능하며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통상황 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

① 기호(1) : 삼각형 평지로서, 현황 "전"으로 이용중입니다. ② 기호(2) : 사다리형 평지로서, 현황 "전"으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) : 공히 지적도상 남측으로 "지목 도로"와 접하여 있으나, 현황은 북동측 소재 노폭 약 3m 내외의 도로를 통하여 출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 도시지역, 자연녹지지역(2025-06-04), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>입니다.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 후첨 "사진용지"에서와 같이 제시외 건물(ㄱ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기 타 : 기호(1,2)는 인접필지와의 지적경계 불분명한 바 정확한 경계 등에 관하여는 전문적인 측량을 통한 확인 요하오니 입찰시 참고바랍니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 지상에 소재하는 컨테이너박스 및 비닐하우스는 이동이 용이하여 매각대상에서 제외함. 목록1 토지는 전용허가를 득하지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령 가능성이 있다는 주촌면장의 사실조회 회신서(2025.12.26.자)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 매각 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경771 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

매각대상: 토지매각

감정가: 1,193,250,980원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 망덕리 159-14

용도: 답 (현황: 전)

토지면적: 2351.00㎡ (약 711.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 20.30㎡ (약 6.14평) - 단, 컨테이너박스 및 비닐하우스는 제외 대상

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 주촌면 망덕리 소재 "신기소류지" 남동측 인근으로, 농경지, 일반산업단지, 중소규모 공장 등이 혼재하는 고속국도 주변 지역입니다.

교통상황: 농기계 등 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지(기호 1, 2)는 삼각형 및 사다리형의 평지로서, 현재 "전"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적도상 남측으로 "지목 도로"와 접하나, 실제로는 북동측 노폭 약 3m 내외의 도로를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

제시외 물건: 기호(1) 토지 지상에 제시외 건물(ㄱ)이 소재합니다. (단, 컨테이너박스 및 비닐하우스는 제외)

공부와의 차이: 없습니다.

기타사항: 임대관계는 미상이며, 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 전문적인 측량을 통한 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

본 물건은 경상남도 김해시 주촌면에 위치하며, 인근에 "신기소류지"가 있습니다. 주변 지역은 농경지와 함께 일반산업단지 및 중소규모 공장들이 혼재되어 있으며, 고속국도와 인접하여 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

농기계를 포함한 차량의 접근이 가능하며, 지역 교통망을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부등본상 소유권 이전 내역이 있으며, 다수의 근저당권 및 지상권 설정, 가압류, 임의경매개시결정이 등기되어 있었습니다.

말소기준권리: 을16 근저당권 (2008.08.25. 접수)

등기부채권 총액: 2,679,293,155원 (근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을구에 기재된 근저당권, 지상권, 가압류, 임의경매개시결정 등은 말소되었음을 확인할 수 있습니다. 일반적으로 이러한 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 명확하게 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 내용은 없습니다. 다만, 지상권 개요에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 및 이용 현황

본 물건은 도시지역 내 자연녹지지역으로, 농업진흥구역에 속해 있어 농업적 이용이 중심이 되는 지역입니다. 인근에 산업단지와 중소규모 공장들이 위치하고 있어 농업 활동과 공업 활동이 공존하는 복합적인 지역 특성을 보입니다.

4.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 활동에 제약이 있습니다. 또한, 토지현황이 전용허가 없이 변경될 경우 원상회복 명령 가능성이 있다는 주촌면장의 사실조회 회신서가 제출되어 있어, 토지 이용 시 건축 및 개발에 대한 허가 및 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본 물건은 농경지가 다수 분포하는 지역에 위치해 있으며, 인근에 산업단지와 공장이 있어 지역 내 기반 시설 및 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 정확한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 잠재적 환경 이슈

주변 산업단지 및 공장의 존재로 인해 환경적인 측면에서 잠재적인 영향을 고려해야 할 수 있습니다. 다만, 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있으므로, 입찰 전 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 원상회복 명령 가능성

토지 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성에 대한 주촌면장의 사실조회 회신서가 제출되어 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 허가 없이 현황을 변경하는 행위에 대해 주의가 요구됩니다.

6.3. 지적 경계 불분명

인접 필지와의 지적 경계가 불분명한 것으로 확인되었습니다. 정확한 경계를 파악하기 위해서는 전문적인 측량이 필요하며, 이는 입찰 시 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 관련

주의사항에 제시외 건물 포함으로 명시되어 있으나, 본건 지상 컨테이너박스 및 비닐하우스는 이동 용이성으로 인해 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 인수 후 철거 또는 정리에 대한 별도의 비용이나 절차가 발생할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원지방법원에서 진행하는 토지 임의경매 사건으로, 경상남도 김해시 주촌면 망덕리에 위치한 농지(답)입니다. 감정가는 약 11억 9천만원대이며, 토지면적은 약 711평입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

주요 특징으로는 도시지역 내 자연녹지지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업적 이용이 가능하지만, 개발에는 엄격한 제한이 따릅니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않는다는 점, 그리고 전용허가 없이 토지 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성이 있다는 점은 본 물건의 주요 리스크 요인입니다.

인근에 산업단지와 공장이 혼재하고 있어 지역의 산업적 성격과 농업적 성격이 혼합되어 있습니다. 제시외 컨테이너박스 및 비닐하우스는 제외 대상이며, 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 잠재력

고속국도 인근에 위치하여 물류 및 교통 접근성이 우수합니다. 주변 산업단지 및 공장들과의 인접성은 향후 지역 개발 및 산업 연계 가능성을 시사합니다.

8.2. 농업 및 미래 가치

농업진흥구역으로서 농업 관련 투자를 고려할 수 있으며, 장기적으로는 도시지역 내 자연녹지라는 점을 감안할 때 토지 이용 계획 변경 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 매우 불확실하며 장기적인 관점입니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 토지의 구체적인 이용 가치, 그리고 각종 규제 및 추가 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 예정자는 본 물건의 감정가(1,193,250,980원)를 기준으로, 농지취득자격증명 발급 비용, 측량 비용, 원상회복 가능성에 대한 법률 검토 비용, 그리고 향후 토지 이용 계획에 따른 잠재적 가치 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.