나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12333 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19 창원2차비룡벨로스텔라 14층1402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 의창구 동읍 용잠리에 소재하는 창원2차비룡벨로스텔라 14층 1402호로서 주위는 공동주택 및 근린생황시설 등으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 14층 1402호로서 외 벽 : 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

1. 공부상 공동주택(도시형생활주택(원룸형))임. ※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 내부는 조사치 못하였으나 통상적인 이용상황 및 평가선례, 탐문조사에 의하였는 바 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.

설비내역

위생시설 및 승강기설비, 소화전설비, 주차타워시설, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공중주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용잠리 230-19 :근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12333 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-19, 창원2차비룡벨로스텔라 14층1402호

* 건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 130,000,000원 (일억 삼천만원)

* 토지 면적: 15.49㎡ (약 4.69평)

* 건물 면적: 49.85㎡ (약 15.08평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한국자산관리공사 (입력된 정보 한OOOOOOO으로 추정)

* 건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

* 토지 이용계획: 근린상업지역, 제1종일반주거지역

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 남측으로 폭 25~30m의 대로와 접하여 차량으로의 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 양호한 편입니다.

* 주변 시설:

* 근린생활시설 이용 편리.

* 인근에 창덕중학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 지역 내 가축사육제한구역 및 폐수 배출시설 설치 제한 지역에 해당합니다. (이는 규제사항이며, 해당 시설이 직접적으로 인접해 있음을 의미하지는 않습니다.)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 29일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을1, 133,200,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 본건 경매 절차에서 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

* 권리 요약:

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당권 (을1)

* 이후 권리 (근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 186,064,777원

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 해당 물건은 창원시 의창구 동읍의 주거 및 근린상업 지역에 위치합니다.

* 인근 거래 사례:

* 프림빌 (2013년 건축, 전용면적 63.942㎡): 2024년 2월, 7,423만원 (약 386만원/평), 7,823만원 (약 407만원/평)

* 성우하이빌 (2015년 건축, 전용면적 73.26㎡): 2024년 2월, 8,800만원 (약 377만원/평)

* 건물 정보: 본건 창원2차비룡벨로스텔라는 2018년 사용승인된 건물로, 건물 면적 49.85㎡ (약 15.08평)입니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 130,000,000원(약 862만원/평)으로, 인근 유사 건물 거래 사례(약 370~410만원/평) 대비 현저히 높은 수준입니다. 이는 시세보다 약 2배 이상 높은 가격으로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 창덕중학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 남측 대로변과 접하여 차량으로의 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 미비: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사를 하지 못했습니다. 이는 물건의 실제 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등을 파악하는 데 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 확인되지 않았습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 거주자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 주변 시세 대비 높은 감정가는 낙찰 후 추가적인 하락 가능성 또는 장기적인 보유 필요성을 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 도시형생활주택으로, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 깔끔한 물건입니다.

* 교통 접근성이 양호하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 하지만, 임대 관계 미상 및 현장 조사 미비로 인한 내부 상태 불확실성, 그리고 주변 시세와 큰 차이를 보이는 높은 감정가가 주요 리스크 요인입니다.

* 신중한 현장 조사와 시세 재확인을 바탕으로 입찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 지속적인 주거 수요: 도시형생활주택으로서 지역 내에서의 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 가격 메리트 확보 가능성: 높은 감정가에도 불구하고, 신중한 접근과 철저한 분석을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본건의 감정가는 130,000,000원이며, 건물 면적은 49.85㎡(약 15.08평)입니다. 평당 감정가는 약 8,620,000원입니다.

* 주변 시세: 최근 인근 유사 건물(프림빌, 성우하이빌)의 매매가는 63.942㎡ 기준 약 7,423만원~7,823만원, 73.26㎡ 기준 약 8,800만원 수준으로, 평당 약 370만원~410만원대에 거래되었습니다.

* 종합 분석: 본건 감정가는 주변 실거래가 대비 약 2배 이상 높아, 감정가 수준으로 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

* 적정 입찰가 추정: 보수적으로 평당 400만원 선을 적용할 경우, 400만원/평 * 15.08평 = 60,320,000원 수준으로 추정됩니다.

* 추가 고려 사항:

* 내부 상태 미확인으로 인한 수리비 예상.

* 명도 과정에서의 변수 및 소요 비용.

* 미상 임차인 관련 위험.

* 권고 사항: 본 물건은 감정가와 시세의 현저한 괴리가 존재하므로, 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하고, 주변 부동산 전문가와 상담하여 정확한 시세를 재파악하는 것이 필수적입니다. 또한, 임대차 관계에 대한 추가 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 최소화해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 6,000만원 ~ 7,500만원 (현재 정보 기준 보수적 추정치이며, 현장 확인 및 추가 정보에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.