나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12300 [1] 경상남도 김해시 어방동 1058-3 화목궁전빌라 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 김해시 어방동 소재 "송림공원" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서(화목궁전빌라 8층 802호), 주변은 주택, 근린생활시설, 숙박시설, 학교 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

대지권의 목적인 토지에 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 802호로서, (사용승인일: 2001.02.21.) 외벽: 치장석재 붙임, 몰탈위 페인팅 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 남측으로 왕복 2차선 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12300 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 어방동 1058-3 화목궁전빌라 8층 802호

* 용도: 아파트

* 감정가: 157,000,000원

* 토지면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

* 건물면적(전용): 84.42㎡ (약 25.54평). 공급면적 또는 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않음.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 롯OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 "송림공원" 남측 인근에 위치하는 구분건물(화목궁전빌라 8층 802호)임.

* 주위환경: 주변은 주택, 근린생활시설, 숙박시설, 학교 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

* 교통: 대지권의 목적인 토지에 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

* 토지: 대지권의 목적인 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

* 도로: 대지권의 목적인 토지는 남측으로 왕복 2차선 포장도로가 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 09월 11일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권 (을6)임.

* 등기부현황:

* 소유권 보존 (갑1), 공유자 전원지분 전부 이전 (갑2), 소유권 이전 (갑3), 소유권 이전 (갑4, 증여), 근저당권 (을6), 가압류 (갑5, 갑6, 갑7), 강제경매 (갑8, 롯데캐피탈), 가압류 (갑9) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 본 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 공시된 내용 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되지 않음. (단, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요'가 있으나, 세부 내용은 기재되지 않음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 건물 정보:

* 사용승인일: 2001년 02월 21일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 802호

* 면적: 전용면적 84.42㎡ (약 25.54평). 공급면적 또는 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 김해시 어방동 소재 주택, 근린생활시설, 숙박시설, 학교 등이 혼재하는 지역에 위치함.

* 인근 지역은 주거 및 상업 기능이 복합된 상권으로, 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 상권이 형성되어 있음.

* 인근 버스 정류장 소재로 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

* 송림공원 인근이라는 점은 주거 환경의 쾌적성을 높여주며, 이는 잠재적 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주거지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역임.

* 인근에 교육시설(학교)이 소재하여 자녀 교육 환경으로도 고려 가능함.

* 송림공원 인접으로 산책 및 여가 활동을 위한 공간 접근성이 뛰어남.

* 토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호를 위한 관리 구역에 해당함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 건물에 점유하고 있는 임차인 또는 사용인의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않음. 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요함.

* 건축물 노후화: 2001년 사용 승인된 건물로, 건축 후 약 25년 경과됨. 향후 건물 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 있어 일부 제한사항이 있을 수 있음.

* 송림공원 인근의 주거지역 특성상, 주변 지역의 개발 계획 및 소음, 교통량 증가 등에 대한 지속적인 관심이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 어방동에 위치한 아파트로서, 송림공원 인근의 쾌적한 환경과 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 등기부상 권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 등기된 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확한 편임.

* 다만, 임대 관계 미상이라는 점과 건축물의 노후화는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 권리 분석이 필수적임.

* 전반적으로 주거용 부동산으로서 안정적인 가치를 지니고 있으며, 시세 조사 및 현장 답사를 통해 투자 가치를 면밀히 검토할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 분석: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 상 부담이 적음.

* 쾌적한 주거 환경: 송림공원 인근에 위치하여 도심 속 녹지 공간 확보.

* 생활 편의성: 인근 상업시설 및 교통망 접근 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 157,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로, 주변 시세, 낙찰가율, 응찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시세 조사를 반드시 수행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.