나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4789 [1] 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 2층202호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 '신흥사거리' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 소규모 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하6층, 지상11층 건물 내 2층 202호 외 2개호로서, 외 벽 : 돌붙임 및 페어글라스 마감. 내 벽 : 인테리어 마감. 창 호 : 강화유리 창호임. (사용승인일: 2018.12.26)

이용상태

본건은 3개호(제202호, 제203호, 제204호) 내부구획없이 일괄 개인의원 (맑은소리이비인후과)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급.배수시설, 화재설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 폭50~70m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2023-02-20) , 방화지구(2023-02-20) , 시가지경관지구 , 광로2류 (폭 50m~70m)(주간선도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2023-02-20)(접합) , 중로2류 (폭 15m~20m)(2023-02-20)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-09-29) (비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 개인의원(맑은소리이비인후과)이 사용중임.

물건 비고

일괄매각, 벽체없이 개인의원으로 사용 중(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4789 (1)

물건종별: 상가/사무실

소재지: 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124, 신흥역 시네마타워 2층 202호

토지면적: 53.63㎡ (약 16.22평)

건물면적: 237.24㎡ (약 71.77평) - 본 건은 202, 203, 204호 3개 호수 통합 면적임.

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하6층, 지상11층

주용도: 판매시설, 제1종/2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설

감정가: 4,308,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각방법: 토지/건물 일괄 매각

준공일자: 2018년 12월 26일

현재 이용상태: 벽체 없이 개인의원 (맑은소리이비인후과)으로 3개 호수 통합 사용 중.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 '신흥사거리' 북동측 인근에 위치함.

* 주변 환경:

주변은 단독 및 소규모 공동주택 등이 소재하는 지역과 상업지역이 혼재되어 있음.

* 교통 상황:

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리함.

본건 동남측으로 폭 50~70m의 포장도로와 접해 있음.

신흥역(지하철) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 교통 사정이 양호함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 03월 26일 접수된 부산은행 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리: 없음. 본 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 200,000,000원

차임: 11,000,000원

전입/사업개시일: 2025년 01월 06일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 류

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/사업개시일: 2025년 03월 06일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 4,841,863,000원

* 특이사항: 본 건은 공동담보 물건임. (상세 내용은 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

신흥역 역세권에 위치한 대형 복합 상가 건물 내 점포로, 풍부한 유동인구와 접근성을 확보하고 있음.

주변에 주거 지역이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음.

다수의 점포가 입점해 있는 '신흥역 시네마타워'의 일부로, 다양한 업종이 공존하고 있음.

판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 장점이 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

신흥사거리를 중심으로 백화점, 대형마트, 영화관(건물명), 금융기관, 병원, 약국, 식당가 등 다양한 편의시설이 밀집해 있음.

* 교통:

지하철 8호선 신흥역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리함.

주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 우수함.

* 의료시설:

본건에서 현재 개인의원으로 사용 중이며, 주변에 종합병원 및 다양한 의원, 약국이 소재함.

* 교육시설:

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호함.

* 혐오시설:

주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장터 등)은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 진행되는 경우, 담보물 전체의 경매 진행 상황에 따라 변동성이 있을 수 있으므로 추가적인 권리관계 분석이 필요함.

* 내부 구조 변경: 현재 벽체 없이 3개 호수를 통합하여 의원으로 사용 중이므로, 다른 용도로 활용 시 내부 구조 변경 공사 비용이 발생할 수 있음.

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정된 기간 및 대상 용도가 있으므로, 매수인은 관련 허가 절차를 확인하고 진행해야 함. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 미납 관리비/공과금: 경매로 인한 매각으로 소멸되지 않는 관리비나 공과금이 있는지, 명도 시 정산해야 할 부분이 있는지 확인 필요. (통상적으로는 매수인이 인수하지 않으나, 계약서 상 별도 약정 가능성 검토)

1.6. 종합 의견

본 건은 성남시 수정구의 핵심 상업 지구인 신흥역 역세권에 위치한 신축급 상가 물건임.

2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 3개 호수를 통합하여 넓은 공간(약 71.77평)을 활용하고 있어 병원, 학원, 전문직 사무실 등 다양한 업종의 사업자가 개원하기에 유리함.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위로 설정된 채권들이 많아 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 매우 안전함.

다만, 공동담보 여부, 토지거래허가구역 지정, 내부 구조 변경 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신흥역 초역세권으로 뛰어난 접근성과 높은 유동인구 확보 가능.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮고 유지보수 비용 절감 기대.

* 대형 통합 공간: 3개 호수 통합 사용으로 다양한 사업을 위한 넓고 효율적인 공간 활용 가능.

* 권리관계 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명도 외에는 권리 인수 부담 없음.

* 상업 지구 핵심: 성남시 수정구 상업 지구 내 주요 위치에 자리하여 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 제공된 정보와 감정가를 바탕으로 다음과 같이 고려해야 합니다.

* 감정가: 4,308,000,000원

* 인수 보증금: 0원

정확한 시세 및 유사 물건의 최근 낙찰가율, 향후 상권 전망, 내부 상태 점검, 예상 명도 비용, 토지거래허가 관련 제반 비용 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

[추가 조사 필요 사항]

- 최근 6개월~1년 이내 인근 유사 상가 거래 사례 및 매매 시세 분석

- 유사 건물의 최근 경매 낙찰가율 조사

- 건물 내부 상태 실사 및 예상 수리/리모델링 비용 산출

- 토지거래허가구역 지정 관련 상세 내용 파악 및 취득 절차, 비용 확인

- 명도 예상 비용 및 기간 산정 (임차인 협상, 강제집행 등)

- 신흥역 상권 활성화 계획 및 향후 개발 가능성 분석

상기 분석 결과 및 추가 조사를 통해 본 건의 최적 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.