나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12743 [1] 경상남도 양산시 평산동 46-1 새진흥아파트 304동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "평산초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지 및 단지내 상가, 근린생활시설 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트조 슬래브지붕
규 모 : 지하1층 지상12층 건물내 3층 306호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창 호 : 샷시창 구조
내 벽 : 이해관계인의 부재로 내부마감재 등은 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와는 등고 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 5~6미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 소재하며 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2012-09-06), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>해당지번 중 1984㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)『국가지리정보 보완관리규정』제10조제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12743 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 46-1 새진흥아파트 304동 3층306호

용도: 아파트

감정가: 62,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.94㎡ (약 10.27평)

토지지분: 33.94㎡ (약 10.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

건물지분: 59.64㎡ (약 18.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 아파트 기본 정보

아파트명: 새진흥8차아파트

사용승인일: 1993년 1월 21일

총 세대수: 420세대 (단지 정보 기준, 건축물대장 연계 정보 상이할 수 있음)

최고층: 15층

주차: 지상 3대, 지하 15대 (단지 정보 기준, 총 200대)

전용면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

분양면적: 제공된 자료에 명확히 명시되지 않았으나, 최근 거래 사례의 면적은 70.99㎡ ~ 84.15㎡ 수준입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "평산초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단지 내 상가, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로 노폭 약 5~6미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 접해 있으며, 단지 내 가로망은 잘 정비되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 일부는 전원개발사업구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2012년 3월 5일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당(을8)입니다. 매각으로 인해 위 근저당을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 토지에 설정된 별도등기인 구분지상권설정등기(2020년 8월 12일 등기)가 있습니다. 이 권리의 성격과 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

등기부 채권 총액은 71,941,896원입니다.

주요 등기 내역은 다음과 같습니다:

* 소유권 이전: 윤희섭 (2002.07.15), 고혜원 (2004.03.13), 김준호 (2006.11.02)

* 근저당: 삼성화재해상보험주식회사 (2012.03.05, 2014.10.24)

* 가압류: 삼성카드 (2017.04.13)

* 강제경매: 김현숙 (2025.10.27)

* 압류: 울산세무서장 (2026.04.02)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 내 상가와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주요 인접 시설

평산초등학교가 인접해 있으며, 주거지로서의 기본적인 인프라가 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 공동주택(아파트)으로 이용 중에 있습니다.

5.2. 편의 시설 및 교육 시설

단지 내 상가 및 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 평산초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 (구분지상권)

본 물건에는 토지에 대한 구분지상권 설정등기가 존재합니다. 구분지상권은 토지의 특정 상하 공간에 대한 사용권을 설정하는 것으로, 해당 구분지상권의 범위와 내용에 따라 토지 이용에 제약을 받을 수 있으며, 이는 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. (2020.08.12 등기)

6.2. 건물 내부 상태

이해관계인 부재로 인해 내부 마감재 등 건물 내부 상태에 대한 정확한 조사가 이루어지지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 아파트로, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 일반적인 주거 지역에 속해 있습니다. 평산초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 차량 및 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 다만, 토지에 설정된 구분지상권이라는 별도등기가 존재하여 권리관계 분석 시 특별한 주의가 요구됩니다. 이 구분지상권의 내용과 효력 범위에 따라 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다. 감정가는 62,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 내 주거 수요

양산시 평산동 일대의 아파트 시장 동향 및 지속적인 주거 수요를 고려할 수 있습니다.

8.2. 권리관계 명확화

별도등기인 구분지상권의 정확한 내용(설정 목적, 범위, 소멸 시기 등)을 파악하여 물건의 실질적인 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 감정가(62,000,000원), 최근 실거래가 자료, 그리고 가장 중요한 '별도등기(구분지상권)'라는 리스크 요소를 종합적으로 고려하였습니다.

제공된 최근 실거래가 자료에 따르면, 70.99㎡ 면적의 아파트가 2026년 5월 50,000,000원에 거래되었으며, 84.15㎡ 면적의 아파트가 2026년 7월 70,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 건물 면적은 59.64㎡로, 해당 실거래가 대비 면적이 작거나 유사합니다.

감정가 62,000,000원은 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석되며, 특히 구분지상권이라는 중대한 권리 사항이 존재하므로 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려했을 때, 본 물건에 대한 보수적인 예상 입찰가는 45,000,000원에서 52,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

이는 최근 실거래가 수준과 구분지상권으로 인한 잠재적 리스크를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.