나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12734 [1] 울산광역시 남구 신정동 1845-1 서강파크아파트 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상14층 건물 내 11층 1101호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지바름 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스 개별 난방, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 가로장방형의 토지로서, 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변 가로망상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12734 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1845-1 서강파크아파트 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 470,000,000원

토지면적: 38.95㎡ (약 11.78평)

건물면적(전용): 99.51㎡ (약 30.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 정비구역

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, '신정초등학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공동주택과 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 주변의 도로망 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 7월 8일 이성춘의 가압류 (250,000,000원) 입니다.

현재 진행 중인 강제경매는 2025년 10월 28일 이성춘의 강제경매 (2025타경12734)로, 이는 32번 가압류의 본압류로 이행된 것입니다 (채권액 250,000,000원).

등기부채권 총액은 6,448,524,277원으로 상당한 규모입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (예: 지상권 등).

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

신정초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

본 아파트는 공동주택 밀집 지역에 자리하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

가까운 거리에 근린생활시설과 신정초등학교가 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

위생 및 급배수 시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

정비구역 지정: 향후 재개발 또는 재건축 가능성이 있지만, 사업의 구체적인 진행 상황과 완료 시점은 불확실하여 장기적인 관점에서의 신중한 접근이 요구됩니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(저촉), 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

임대관계 미상: 현재 거주자나 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부상의 총 채권액이 64억 원을 상회하므로, 채무 규모가 상당함을 인지하고 낙찰가 산정에 신중해야 합니다.

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구의 주거 지역에 위치한 아파트로서, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 정비구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대할 수 있으나, 사업 진행의 불확실성을 고려해야 합니다. 권리 분석상 인수 부담은 없으나, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 잠재하고 있습니다.

8. 투자 포인트

정비구역 지정에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

신정초등학교 인근의 우수한 학군과 안정적인 주거 환경.

경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 470,000,000원에서 시작하며, 실거래가, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 인수할 보증금이 없으므로 명도 외 추가 부담은 없을 것으로 보이나, 상당한 채권액으로 인해 시세 대비 적정 입찰가 판단이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.