나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31965 [1] 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 2590 미진이지비아 104동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성구 옥포읍 본리리 소재 '옥포초교' 북동측근거리에 위치하며, 주 변은 근린생활시설, 단독주택, 중소규모공장 등으로 형성되어 있으며, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상33층(사용승인일자:2017.03.08)중 11층 1103호 로서, - 외 벽 : 하단부 화강석붙임, 상단부 몰탈위 페인트 등 마감, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시 이중창호 등.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지대내의 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 '아파트부지"로 이용중 임.

인접 도로상태등

단지 남서측으로 폭 약18미터, 남동측으로 폭 약12미터, 북서측으로 폭 약6미터의 아스 팔트포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2016-10-14), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-10-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2016-10-14)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구 획정리사업지구(2016-10-14)<토지구획정리사업법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 이해관계인의 부재로 인하여 집합건축물관리대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민탐문등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31965 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 2590 미진이지비아 104동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 164,000,000원

토지 면적: 27.34㎡ (약 8.27평)

건물 면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스비2506유동화전문유한회사

사용승인일: 2017년 3월 8일

건물 층수: 11층 (총 33층)

특이사항: 유동화 물건

토지 이용 계획: 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 소재 '옥포초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 중소규모 공장 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통 상황: 본건 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통 사정은 보통 수준임.

도로 상태: 단지 남서측으로 폭 약 18미터, 남동측으로 폭 약 12미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장 도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 7일 페퍼저축은행 근저당권 (을5)

소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 (을5, 을6, 갑5, 갑6)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

등기부채권 총액: 250,800,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상. 금액이 미상인 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

최근 실거래가 정보:

* 2026년 7월 5일: 59.9639㎡ (약 18.14평), 13층 - 172,000,000원 (중개거래)

* 2026년 6월 8일: 59.9639㎡ (약 18.14평), 3층 - 160,000,000원 (중개거래)

* 2026년 4월 27일: 84.9642㎡ (약 25.70평), 31층 - 230,000,000원 (직거래)

최근 전월세 거래 정보:

* 2026년 5월 20일: 59.9907㎡ (약 18.15평), 30층 - 보증금 130,000,000원, 월세 0원 (신규 계약)

* 2026년 5월 5일: 74.4507㎡ (약 22.52평), 29층 - 보증금 140,000,000원, 월세 0원 (신규 계약)

* 2026년 5월 11일: 84.9642㎡ (약 25.70평), 12층 - 보증금 20,000,000원, 월세 850,000원 (신규 계약)

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용 가능.

교육시설: '옥포초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

단지 정보:

* 아파트명: 미진이지비아

* 준공연도: 2017년

* 동수: 10개동

* 총 세대수: 1,278세대

* 최고층: 33층

* 총 주차대수: 1,493대 (지하 1,306대, 지상 187대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 공급설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 다른 부분이 있을 수 있으며, 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

임차인 관련: 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인으로, 보증금/차임 미상 임차인이 있을 경우 주의해야 함.

혐오시설: 본건 소재지 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장, 공장 밀집 지역 등)이 있는지 여부에 대한 별도 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍에 소재한 2017년 준공의 아파트로, 비교적 신축에 해당합니다. 주변에 초등학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 단지 내 주차 공간도 여유로운 편입니다.

권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 인수 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

최근 실거래가와 전월세 시세를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2017년 준공으로 연식이 짧아 하자 발생 가능성이 낮고, 상품성이 우수합니다.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

생활 편의성: 초등학교 인접, 근린생활시설 이용 용이, 양호한 교통 환경 등 기본적인 주거 만족도가 높습니다.

합리적인 가격: 감정가(1억 6,400만원) 대비 최근 실거래가(59.96㎡ 기준 1억 6,000만원 ~ 1억 7,200만원)를 고려할 때, 적절한 입찰을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건의 전용면적은 59.96㎡ (약 18.14평)이며, 감정가는 1억 6,400만원입니다.

* 최근 59.96㎡ 면적의 실거래가는 3층 1억 6,000만원, 13층 1억 7,200만원으로 형성되어 있습니다.

* 전월세 시세로는 59.99㎡ 면적이 보증금 1억 3,000만원, 월세 0원에 거래된 사례가 있습니다.

입찰가 제안:

본건은 11층으로, 최근 실거래가 중 13층 거래가 1억 7,200만원임을 감안하면 1억 7,000만원 이상의 가치를 지니는 것으로 평가할 수 있습니다. 다만, 유동화 물건 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 감정가 1억 6,400만원을 기준으로 1억 5,000만원에서 1억 7,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 본 제안가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁률, 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.