나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31955 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1306-1 한샘타운 101동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 '성곡초등학교' 서측 인근에 위치하는 '한샘타운' 제101동 제14층 제1403호 단위세대로서, 부근일대는 대단위 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진입 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있고 간선도로와의 접근성 등 으로 보아 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가) 철근콘크리트조 스라브지붕 19층건 중 제14층 제1403호 단위세대로서, - 외벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 바닥재 및 내장 타일 등 마감, - 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 설비 및 급·배수설비, 승강장설비, 화재경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 남측 하향 완경사 지대에 위치하나 자체지반 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측 및 서측으로 왕복7차선, 남측으로 왕복4차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로1류 (폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역 (세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구기 타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 대구서부지원 2025타경31955 (1)

1.2. 소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1306-1 한샘타운 101동 14층 1403호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 244,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적: 39.75㎡ (약 12.02평)

1.5. 2. 건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.70평)

1.6. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 현OOOOOOOOOO

1.9. 건물 사용승인일: 1997년 11월 21일

1.10. 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역, 택지개발지구(택지개발사업완료)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동에 위치한 '한샘타운' 아파트 단지 내 101동 14층 1403호입니다. 주변은 대단위 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 단지 서측 인근에 성곡초등학교가 소재합니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 단지는 북측 및 서측으로 왕복 7차선, 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 단지 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2015년 12월 14일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권(을13)이며, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 등기사항 요약

* 소유권 이전: 김준겸(1997.12.12), 김이곤(2001.02.19), 김창렬(2011.01.20), 김상철(2025.06.20, 상속)

* 근저당권: 현대해상화재보험주식회사(2015.12.14, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 신한은행(2025.06.24, 38,678,247원), 신용보증기금(2025.07.29, 557,780,646원) - 모두 말소 예정

* 임의경매개시결정: 현대해상화재보험주식회사(2025.10.24, 165,920,287원) - 본 경매 사건

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상의 채권 총액은 836,458,893원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 파악되지 않았습니다. (미상)

* 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성은 항상 있으므로, 현장 조사 등을 통해 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 한샘타운 단지 주변으로는 다수의 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 대단지 아파트로서 자체적인 상업시설이나 커뮤니티 시설과의 연계성도 양호한 편입니다.

4.2. 혐오시설 정보

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 단지에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 성서한샘타운

* 주소: 대구광역시 달서구 이곡동 1306-1

* 사용승인일: 1997년 11월 21일

* 총 동수: 6개동 (제공된 JSON 정보 기준)

* 총 세대수: 1026세대

* 건축물대장상 동수: 9개동 (주건축물), 부속건축물 8개동. 101동은 19층으로 총 152세대가 거주합니다.

* 주차대수: 총 1041대 (지하 기계식 498대, 지상 기계식 543대)

* 최고층: 19층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

5.2. 주변 교육시설

* 본건 서측 인근에 성곡초등학교가 위치하여 교육환경이 양호합니다.

5.3. 관리사무소 연락처

* 053-585-3955

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1997년 사용승인된 건물로, 준공된 지 30년 가까이 되어 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 채권 총액 대비 감정가

등기부채권 총액이 8억 3천만 원을 상회하는 반면, 감정가는 2억 4천 4백만 원 수준으로, 채권 총액이 감정가를 상당폭 초과하는 점은 유의해야 합니다. 다만, 본건은 임의경매로 진행되어 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되므로, 낙찰가 산정에 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 이곡동의 대단지 아파트인 한샘타운 내 로얄층에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 1997년식으로 다소 노후되었으나, 단지 규모가 크고 주차 시설이 비교적 잘 갖춰져 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능하나, 임대차 관계 등 현황 조사를 통해 세부 사항을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 단지 규모

대구 달서구의 중심 지역 중 하나로, 대규모 아파트 단지 내에 있어 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

8.2. 생활 편의 및 교통

성곡초등학교 인근에 위치하며, 대중교통 및 도로망 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 시세 대비 감정가

최근 실거래가를 분석해볼 때, 감정가가 현재 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 낙찰가 결정에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(84.98㎡)의 아파트가 2026년 6월 4일 26,800만원, 2026년 7월 6일 26,700만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 24,400만원입니다. 현재 시장 가격 및 단지 내 선호도를 고려할 때, 예상 입찰가는 27,000만원 내외로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.