나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31970 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1244-1 메가스타 4층413호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 '대구성서우체국' 북측 인근에 위치하는 '메가스타' 제4층 제413호 외 1개호로서, 주위는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 대구2호선 성서산업단지역이 소재하는 등 제반 교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

가) 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내 제4층 제413호, 414호로서, - 외벽 : 복합판넬 마감 등 - 내벽 : 몰탈위페인팅, 내장타일 및 내부인테리어 마감 등 - 바닥 : 폴리싱타일 마감 등 - 창호 : 페어글래스 창호 등.

이용상태

가),나) 근린생활시설(공실)

설비내역

공용 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 약 50미터, 남측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(일반상업용지), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: ─

물건 비고

일괄매각. 공실. 본건 매각물건 1,2 간 벽체 구분 없는 상태.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대구광역시 달서구 이곡동 1244-1 메가스타 4층 413호, 414호 (일괄매각)

1.1. 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31970 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1244-1 메가스타 4층 413호, 414호

용도: 근린상가 (건축물 현황상 문화및집회시설, 판매시설, 근린생활시설)

감정가: 62,200,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 55.05㎡ (약 16.7평)

토지지분: 55.05㎡ (약 16.7평)

건물면적: 179.21㎡ (약 54.2평)

건물지분: 179.21㎡ (약 54.2평)

1.3. 건축물 현황

건물명: MEGA STAR

구조: 철골철근콘크리트구조

층수: 지하 3층, 지상 10층

해당층: 4층

동: 해당없음

호수: 413호, 414호 (본건은 413호와 414호 두 개 호수가 합쳐진 상태로 이용 중)

건축허가일: 2004년 12월 31일

사용승인일: 2006년 1월 9일

1.4. 주요 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각.

* 현재 공실 상태임.

* 본건 매각물건 413호와 414호 간 벽체 구분이 없는 상태로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 '대구성서우체국' 북측 인근에 위치한 '메가스타' 건물 내 4층에 소재함. 주위는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 대구2호선 성서산업단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

대상물건 서측으로 폭 약 50미터, 남측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(일반상업용지).

광로2류(폭 50m~70m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

가축사육제한구역, 택지개발지구(택지개발사업 완료) 등 관련 법규의 적용을 받음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 29일 접수된 하빈농업협동조합의 근저당권 (을1)임.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부 현황 (최종 정리 기준)

* 소유권: 성국산업개발주식회사 → 김경례 → 성창열 (2024년 3월 29일 매매로 소유권 이전)

* 근저당: 하빈농업협동조합 (말소기준권리, 2024년 3월 29일, 468,000,000원)

* 가압류: 대구신용보증재단 (2025년 7월 31일, 20,000,000원)

* 가압류: 하나카드 (2025년 9월 5일, 5,433,068원)

* 임의경매 개시결정: 하빈농업협동조합 (2025년 10월 24일, 418,787,984원)

* 압류: 달서구 (2025년 12월 15일)

총 등기부채권액: 493,433,068원

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않음. (존재 시 인수 대상이 될 수 있으므로 사전 확인 필수)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 주의: 현재 공실 상태로 확인되나, 임대 관계가 미상으로 되어 있어 실제 현황과 다를 수 있으므로 조사 필요. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

주변에 아파트 단지와 업무시설, 근린생활시설이 형성되어 있어 상권 형성의 기반이 양호한 지역임.

건축물대장 상 용도에 판매시설 및 근린생활시설이 포함되어 있어 일반적인 상가로서의 활용이 가능함.

대구2호선 성서산업단지역 인근으로 배후수요 및 유동인구가 기대되는 입지임.

5. 생활정보

* 교통: 대구2호선 성서산업단지역 이용 가능. 차량 접근성 양호.

* 주변 시설: 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등 혼재. (별도 혐오시설 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았음.)

6. 잠재적 리스크

* 본건은 413호와 414호 두 개 호수가 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있어, 분리하여 사용하거나 매각 시 이에 대한 법적·물리적 처리가 필요할 수 있음.

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리가 실제로 존재하고 인수된다면 재산권 행사에 제약이 될 수 있음. (반드시 현장 조사 및 권리관계 확인 필요)

* 임대관계가 미상으로 되어 있어, 혹시 모를 미회수 임차인 또는 미확인 권리 관계 존재 가능성에 대한 주의가 필요함. (현재 공실 상태는 긍정적 요인)

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 이곡동에 위치한 메가스타 건물 내 4층 근린상가로, 2개 호수가 통합되어 사용 중인 상태임.

성서산업단지역 인근의 입지, 편리한 교통, 주변의 배후 수요 등을 고려할 때 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 있음.

현재는 공실 상태로 인수 후 바로 활용이 가능하나, 2개 호수의 통합 상태 및 지상권 존재 가능성 등은 면밀한 검토가 필요함.

권리관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 지상권 등 인수되는 권리가 있는지 반드시 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 성서산업단지역 인근 역세권 상가 투자 기회.

* 아파트 단지 및 업무시설 배후 수요 확보된 입지.

* 공실 상태로 즉시 활용 또는 리모델링 통한 가치 상승 기대.

* 일괄 매각으로 통합된 넓은 면적 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 62,200,000원이며, 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 예상 입찰가 산정 시에는 단순히 감정가와 인수되는 권리 관계만을 고려하는 것보다,

* 해당 건물의 현재 시장 가치 (실거래가, 인근 유사 물건 시세)

* 향후 임대 수익률 및 공실률 예상

* 413호, 414호 통합 상태 및 관련 공사 비용

* 인수될 수 있는 지상권 등 권리 관계의 영향

* 건물의 노후도 및 수리 필요성

등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 상세한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.