나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3422 [1] 대구광역시 달서구 용산동 410-2 성서보람타운 102동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 "이곡역" 북동측 인근에 위치하는 "성서보람타운 제102동 제13층 제1305호" 단위세대이며, 주위일대는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철2호선(이곡역) 및 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 18층건 중 13층 1305호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 바닥재, 타일 등, 창호: 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비(지역난방,열병합) 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 10차선, 북측으로 왕복 4차선, 동측 및 서측으로 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료) <택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 아파트 내부구조는 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 달서구 용산동 410-2번지에 소재하는 성서보람타운 102동 13층 1305호 아파트입니다.

사건번호는 대구서부지원 2025타경3422(1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 227,000,000원입니다.

* 물건 요약

* 소재지: 대구광역시 달서구 용산동 410-2, 성서보람타운 102동 13층 1305호

* 용도: 아파트

* 감정가: 227,000,000원

* 토지 면적: 40.41㎡ (약 12.22평)

* 건물 면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOO (서대구농업협동조합으로 추정)

* 사용승인일: 1997년 3월 14일

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 용산동에 위치하며, 지하철 2호선 이곡역 북동측 인근에 자리한 성서보람타운 내에 소재합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 이곡역과 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

* 단지 남측으로는 왕복 10차선 도로, 북측으로는 왕복 4차선 도로와 접하고 있으며, 동측 및 서측으로는 보행자 전용도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다.

* 도로 관련: 보행자전용도로, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)와 접함.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구(택지개발사업완료) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리

* 을6 근저당권 (2012-02-09, 서대구농업협동조합, 120,000,000원)

* 소멸예정 권리

* 을8 근저당권

* 갑6 가압류 (웰컴저축은행주식회사)

* 갑8 가압류 (윤동민)

* 갑11 임의경매 (채권자: 서대구농업협동조합)

* 인수되는 권리

* 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음)

* 임차인 현황

* 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액

* 223,061,897원

1.3. 상권분석

본건이 속한 성서보람타운은 오랜 기간 형성된 대규모 아파트 단지로, 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

이곡역을 중심으로 형성된 상권의 이점을 누릴 수 있으며, 인근에 학교가 다수 위치하여 교육 환경도 양호합니다.

주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

* 본건은 철근콘크리트조 슬라브 지붕의 18층 건물 중 13층에 위치한 단위세대입니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되어 있으며, 바닥은 바닥재, 타일 등이 사용되었습니다. 창호는 샷시창입니다.

* 1997년 준공된 아파트로, 노후화로 인한 시설물 점검 및 유지보수가 필요할 수 있습니다.

* 설비 내역

* 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지역난방 및 열병합 방식의 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보

* 아파트명: 성서보람타운

* 총 동수: 8개 동

* 총 세대수: 920세대

* 최고층: 18층 (건축물대장 기준)

* 주차: 총 453대 (지상 4대, 지하 20대, 기타 포함)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

* 면적 정보

* 전용면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

* 공급면적(분양면적): 제공된 정보에는 명확한 분양면적이 기재되어 있지 않습니다. 일반적으로 전용면적 84.82㎡(약 25.66평)의 경우 30평대 후반 ~ 40평대 초반의 공급면적(분양면적)에 해당할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1997년 준공된 건물로, 향후 시설 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임차인 현황에 대한 구체적인 정보가 부족하며, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 조사 및 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 달서구 용산동의 이곡역 역세권에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 1997년 준공된 아파트로 건물 노후화에 따른 잠재적 리스크가 존재하며, 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 현재 감정가 수준 또는 그 이하에서의 낙찰이 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 이곡역 인근 역세권 아파트로서 미래 가치 상승 잠재력 보유

* 주변 생활 편의시설 및 교통망 우수

* 84.82㎡ (약 25.66평) 면적으로 실수요 및 투자 수요 꾸준

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(84.82㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

2026년 4월 12일: 1층, 20,500만원

2026년 6월 16일: 17층, 21,000만원

본건은 13층으로 중간층에 해당하며, 1층보다는 높은 가치를 가지지만 17층의 시세와 유사하거나 약간 낮게 형성될 수 있습니다.

따라서, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 20,500만원에서 21,000만원 사이로 판단됩니다.

입찰 시에는 본 시세 범위를 참고하여, 당시의 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.