나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10756 [1] 경상북도 경주시 양남면 환서리 897 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노감정 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경주시 양남면 환서리 소재 "전방마을" 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 지방도주변 경지정리지대로서 전, 답 등의 농경지가 혼재하고, 남동측 인근에 농촌마을이 형성되어 있습니다.

교통상황

지방도에 접하여 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서 매립조성하여 인접농경지보다 고지이며, 창고시설부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 폭 10미터 정도의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(2020-03-05)<도로법>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 일반철골구조 패널지붕 단층으로 층고: 5미터정도, 주기둥: H beam 250×130㎜ 벽체: 샌드위치패널 붙임, 바닥: 콘크리트 위 하드너 마감 기호 3: 일반철골구조 패널지붕 단층으로 층고: 5미터정도, 주기둥: H beam 250×130㎜ 벽체: 샌드위치패널 붙임, 바닥: 콘크리트 위 하드너 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 4: 일반철골구조 패널지붕 단층으로 내부에 중2층(기숙사)이 있고, 층고: 5미터정도, 주기둥: H beam 250×130㎜ 벽체: 샌드위치패널 붙임, 바닥: 콘크리트 위 하드너 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 ㄱ: 일반철골구조 패널지붕 단층으로 층고: 5미터정도, 주기둥: H beam 250×130㎜ 벽체: 샌드위치패널 붙임, 바닥: 콘크리트 위 하드너 마감

이용상태

기호 2: 저온저장고 기호 3: 공동선과장 기호 4: 공동집하장 및 기숙사 기호 ㄱ: 작업장

설비내역

기호 4: 급배수설비, 위생설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 기호 4 건물은 내부에 있는 중2층 구조의 샌드위치패널조 기숙사(방5, 주방)를 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. [목록4] 건물 내부에 있는 중 2층 구조의 샌드위치패널조 기숙사(방5, 주방)은 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 경주지원 2025타경10756 (1)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 환서리 897

용도: 창고시설

감정가: 457,951,540원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOO

2.2. 면적

토지면적: 1294.00㎡ (약 391.44평)

건물면적: 486.11㎡ (약 146.99평)

토지지분: 1294㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 486.11㎡

건물 제시외면적: 48.20㎡ (일괄 매각 포함)

2.3. 건물 구성

건축물대장에 따르면, 본 건물은 총 3개 동(가동, 나동, 다동)으로 구성되어 있으며, 각 동의 연면적은 다음과 같습니다.

가동: 155.93㎡

나동: 165.09㎡

다동: 165.09㎡

총 합계: 486.11㎡

건물의 주요 용도는 창고시설이며, 건물(기호 4) 내부에는 중 2층 구조의 샌드위치패널조 기숙사(방 5개, 주방)가 포함되어 있으며, 이는 평가 시 반영되었습니다.

2.4. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 매각합니다.

* 제시외 건물 48.20㎡도 매각에 포함됩니다.

* 기호 4 건물 내부에 있는 중 2층 구조의 샌드위치패널조 기숙사(방 5개, 주방)는 건물에 포함하여 평가되었습니다.

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본 물건은 경주시 양남면 환서리 소재 "전방마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 지방도 주변의 경지정리지대로서 전, 답 등의 농경지가 혼재하고 있으며, 남동측으로는 농촌 마을이 형성되어 있습니다.

3.2. 교통

지방도에 직접 접해 있어 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 및 도로

토지는 세장형으로 매립 조성되어 인접 농경지보다 고지대에 위치하며, 현재 창고시설 부지로 이용 중입니다. 토지 남서측으로는 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000)), 농업진흥구역, 접도구역(2020-03-05)에 속합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 4월 6일 접수된 박수창외 1명의 근저당(을1)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2012년 12월 27일 접수된 대한민국의 가압류(갑2)입니다.

* 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으므로, 혹시 모를 지상권의 존재 여부는 현장 확인이 필요합니다.

4.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 건물 이용 현황 상 기숙사가 있으나, 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석

* 본 물건은 농경지가 혼재된 지방도변의 창고시설 부지로, 특정 상업지역에 해당하지 않습니다.

* 주변에 농촌 마을이 형성되어 있어 지역 농산물 유통 또는 관련 시설의 잠재력을 가집니다.

* 주요 도시 접근성은 지방도를 통한 이동이 가능하며, 경주시내 또는 인근 도시의 상업시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

* 소재지가 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 주변 환경은 주로 농업 활동 위주입니다.

* 생활 편의시설은 인근 농촌 마을 또는 지방도를 따라 이동하여 접근 가능한 소규모 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 기숙사가 건물 내부에 있어, 해당 시설의 운영과 관련된 근로자들의 편의를 위한 기초적인 생활 여건은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 매수 후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 내부 기숙사의 임대 관계가 미상이며, 임차인이 대항력을 보유하고 있는지 여부가 불확실합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 인수되는 보증금이 0원이라 하더라도, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 농림지역, 농업진흥구역 등 토지이용계획상 제한 사항으로 인해 향후 토지 활용 및 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변에 대규모 편의시설이나 산업단지가 없어, 물건 자체의 활용도가 특정 업종에 한정될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경주시 양남면의 지방도변에 위치한 창고시설로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 넓은 토지와 여러 동의 창고 시설, 그리고 내부에 기숙사까지 갖추고 있어 물류, 보관, 생산 활동 등에 적합한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호한 편이나, 주변이 농경지와 농촌 마을 위주로 형성되어 있어 개발 잠재력은 제한적일 수 있습니다. 권리 관계상 큰 문제는 없어 보이나, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 철저한 확인이 필요하며, 임차인 현황에 대한 추가 조사가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 지방도에 접하여 물류 및 유통 시설로서의 교통 접근성이 우수합니다.

* 건물 내 기숙사 시설은 상주 인력을 활용하는 사업에 유리합니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정할 경우, 창고 시설로서의 가치 대비 메리트 있는 투자가 가능할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이며, 제시외 건물 및 기숙사 부분을 포함한 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계상 특이사항은 없어 보이나, 지상권 등의 비소멸 권리 및 임차인 관련 조사 결과에 따라 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 또한, 주변 유사 물건의 시세, 지역 경제 상황, 물건의 현 상태 및 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 감정가 457,951,540원을 기준으로, 권리 분석 및 현장 답사 후 산정된 적정 가치에 따라 결정될 것입니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 확인 이후에 산정 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.