나이스옥션 법원경매 경주 2025타경565 [1] 경상북도 경주시 마동 824-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 마동 소재 "불국중학교" 북측 인근 하천 건너편에 위치하는 토지·건물(팬션형 다가구주택)로서, 주위는 구정동 기존시가지와 시래동 정비된 시가지 사이에 위치하는 하천변 으로 농경지와 팬션 및 기존 취락이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량 출입 용이한 편이며, 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리꼴의 토지로 남측 제방도로와는 평탄하나 북측 농로보다는 고지인 평탄하게 조성된 팬션형 다가구주택부지임.

인접 도로상태

남측 폭 약 4미터의 포장도로(제방도로)와 접하며, 북측 폭 약3미터의 포장농로와 접함(농로가 저지이므로 출입은 불가).

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 고도지구(2020-12-28)(36m이하) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(불국중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물감정요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조(1층) 및 목구조(2층) 아스팔트슁글지붕 2층건으로 외벽 : 1층 - 본타일, 2층 - 목재 사이딩 판넬 등 마감 내벽 : 목재 인테리어, 벽지 및 타일 등 마감 바닥 ; 인조대리석 타일 등 마감 창호 : 하이샛시 유리창 등 (사용승인일 : 2012.09.13.)

이용상태

단독주택(팬션형 다가구 주택) : (1층-3가구, 2층-3가구)

설비내역

위생·급배수설비, 전기 온수보일러 난방시설 등

부합물 및 종물

경량철골조 판넬지부 단층 (창고) 약 54.6㎡ - 동일인 소유로 추정되는 종물임.

공부와의 차이

없읍.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 점유자 부재로 확인 하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치로 외부에서의 개략적인 조사 및 인근 주민의 탐문조사에 의하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경565 (1)

소재지: 경상북도 경주시 마동 824-12

용도: 다가구주택 (팬션형)

토지면적: 470.00㎡ (약 142.17평)

건물면적: 226.74㎡ (약 68.59평)

제시외 건물면적: 54.60㎡ (약 16.52평) - 창고

감정가: 447,780,560원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 마동 소재 '불국중학교' 북측 인근 하천 건너편에 위치하며, 주위는 구정동 기존시가지와 시래동 정비된 시가지 사이에 위치한 하천변으로 농경지와 팬션 및 기존 취락이 혼재하는 지역임.

교통상황: 차량 출입은 용이한 편이며, 대중교통 사정은 보통 수준임.

인접 도로상태: 남측 폭 약 4미터의 포장도로(제방도로)와 접하며, 북측 폭 약 3미터의 포장농로와 접하나 농로가 저지대여서 실질적인 차량 출입은 어려움.

토지 형태 및 이용 상태: 본 토지는 사다리꼴 형태이며, 남측 제방도로와는 평탄하나 북측 농로보다는 고지인 평탄하게 조성된 부지임.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(2020-12-28)(36m이하), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200m)), 상대보호구역(불국중학교)에 해당함.

3. 권리분석

소유권: 현재 소유자는 박성국이며, 매매로 소유권 이전됨.

말소기준권리: 새중앙새마을금고 근저당권 (접수일자: 2012-09-17)

등기사항 요약:

* 채권자: 새중앙새마을금고

* 총 채무액 (말소기준권리 기준): 360,000,000원

* 임의경매 신청 채권액: 214,186,490원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 세부 내역은 확인되지 않아 주의가 필요함.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원으로 확인되어, 현황 임차인에 따른 인수 부담은 없는 것으로 파악됨. (다만, 점유자 부재로 외부 조사가 이루어졌음을 참고)

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 경주시 내에서도 관광지로 유명한 불국사 인근에 위치하며, 기존 시가지와 정비된 시가지 사이에 하천변에 자리 잡고 있음. 농경지, 팬션, 주거지가 혼재하는 지역으로, 전원적인 분위기와 함께 지역의 생활 기반 시설 이용이 가능한 입지임.

주변 시설: 불국중학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 팬션이 분포하고 있어 관광객 또는 단기 체류형 숙박 시설 운영에 유리한 환경임.

5. 생활정보

교육시설: 불국중학교가 북측 인근에 위치하여 통학이 용이함.

편의시설: 기존 시가지와 접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능할 것으로 예상됨.

주거 환경: 팬션형 다가구 주택으로, 다수의 가구(6가구)가 거주할 수 있는 구조를 갖추고 있어 임대 수익 창출에 적합함.

6. 잠재적 리스크

미확인 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 구체적인 내용과 범위 확인이 필요함. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 요인이 될 수 있음.

조사 제한: 점유자 부재로 인한 외부 개략 조사 및 인근 주민 탐문 조사에 의존하여 진행되었으므로, 내부 상태나 예상치 못한 다른 문제점이 있을 가능성을 배제할 수 없음.

외부 시설 조사: 주변 지역에 대한 외부 시설 조사를 진행한 결과, 경주시 마동 824-12번지 또는 인근 불국중학교 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았음. (일부 가축 사육 제한 구역에 해당하나, 이는 지역적 특성으로 판단됨.)

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 마동의 교육 시설 인근에 위치한 팬션형 다가구 주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 감정가는 4억 4천여만 원이며, 등기부상 총 채무액은 3억 6천만 원임. 임차인 부담은 없는 것으로 파악되나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 내부 조사에 일부 제약이 있었으나, 주변 환경과 주택 구조를 고려할 때 임대 수익 또는 주거용으로 활용 가능성이 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 6가구의 다가구 주택으로 구성되어 있어, 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됨. 특히 관광지 인근이라는 점에서 팬션형 임대 수요도 고려해볼 수 있음.

* 우수한 교육 환경: 불국중학교와 인접하여 학부모 수요를 확보하기 용이함.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 별도의 명도나 분할 관련 문제 없이 활용 가능함.

* 저평가 가능성: 감정가를 시작으로 본인의 시장 분석을 통해 적절한 입찰가 산정 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 현장 답사 및 추가적인 시장 조사, 전문가의 도움을 받아 신중하게 결정해야 함.

단, 본 건은 인수 보증금이 없으며, 감정가 447,780,560원을 기준으로 판단할 때, 보수적으로는 감정가의 80% 수준인 약 3억 5천만 원부터, 적극적으로는 감정가의 90% 수준인 약 4억 원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 이는 주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.