나이스옥션 법원경매 김천 2025타경522 [1] 경상북도 구미시 형곡동 290-2 대원산맥타운 다동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형곡중학교" 북측 인근에 위치하는 "대원산맥타운" 다동 제6층 제603호 단위세대로서, 부근일대는 소규모 아파트단지, 일반주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬라브지붕 6층건중 6층 603호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

대항력있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경522 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 290-2 대원산맥타운 다동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 54,000,000원

토지면적: 35.93㎡ (약 10.87평)

토지지분: 35.93㎡ (약 10.87평)

건물면적: 76.92㎡ (약 23.27평) (전용면적/분양면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경산농업협동조합 (근저당권자 및 임의경매 신청인)

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 평슬라브 지붕 6층 건물 중 6층 603호

사용승인일: 1996년 04월 08일

1.1. 입지조건

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3. 입지조건

* 위치: 본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형곡중학교" 북측 인근에 위치한 "대원산맥타운" 다동 6층 603호입니다.

* 주위환경: 본건 주변은 소규모 아파트 단지, 일반 주택, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 본건 남동측으로 폭 약 10미터, 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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3. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (경산농업협동조합, 2019년 01월 11일 접수, 채권금액 80,400,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 씨가 전입일자 및 확정일자를 2016년 04월 04일자로 보유하고 있어 대항력을 갖추고 있습니다.

* 인수되는 보증금: 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인과의 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권 이전: 주식회사대영자재백화점 (1996-04-24), 이대형 (2011-07-19)

- 근저당: 경산농업협동조합 (2019-01-11, 80,400,000원) - 말소기준권리

- 임의경매: 경산농업협동조합 (2025-10-29, 66,011,000원)

* 등기부채권 총액: 80,400,000원

1.3. 상권분석

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3. 상권분석

* 본건이 소재한 형곡동은 구미시의 중심 지역 중 하나로, 주거 밀집 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

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3. 생활정보

* 교육시설: "형곡중학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 학교 주변의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 교통: 인근 간선도로를 통한 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 씨의 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보고서상 인수 보증금이 0원이라도, 임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

* 법적 규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당하므로, 해당 구역 내 건축 및 토지 이용 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 1996년 사용승인된 건물로, 현재 시점 기준 약 30년차 노후 아파트이므로 건물 내외부 상태 및 유지보수 필요 여부를 점검해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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3. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 아파트로, 구미시의 주요 주거 지역에 속하여 안정적인 주거 수요가 기대됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 인근 학교와의 거리도 가까운 편입니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 임차인과의 관계 설정 및 명도 절차는 신중하게 진행해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

* 입지: 구미시 형곡동은 구미시의 전통적인 주거 중심지로, 주거 가치가 안정적인 지역입니다.

* 시세: 감정가 54,000,000원 대비 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율을 비교하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 권리상의 위험은 적은 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 54,000,000원을 기준으로 하되, 시장 시세, 유사 물건 낙찰가율, 건물의 실제 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 산정할 것을 권장합니다.

구체적인 입찰가 산정은 전문가의 도움을 받아 현장 조사 및 상세 권리 분석을 기반으로 진행하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.