나이스옥션 법원경매 경주 2025타경532 [1] 경상북도 경주시 건천읍 모량리 691-14 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 건천읍 모량리 소재 "모량초등학교" 남서측 근거리에 위치하는 대지로서 주위는 농경지, 단독주택등으로 형성되어있음

교통상황

본건인근 까지 차량출입이 가능함

형태 및 이용상태

직사각형에 가까운 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며 나대지임

인접 도로상태

지적도상 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-21), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)) 공장설립승인지역

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

지적도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경532 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

물건종별: 토지 (대지)

매각대상: 토지매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 모량리 691-14

토지면적: 701.00㎡ (약 212.03평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 166,838,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경주시 건천읍 모량리 소재 "모량초등학교" 남서측 근거리에 위치함.

주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능함.

주변 지역은 농경지 및 단독주택 위주로 형성되어 있어 전반적으로 한적한 환경임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 확인되는 주요 권리사항은 소유권 이전, 근저당권 설정, 지상권 설정, 임의경매개시결정 등임.

말소기준권리는 2020년 3월 9일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 84,000,000원)임.

최근 소유권 이전은 2025년 8월 14일 협의분할에 의한 상속으로 김윤성에게 이루어졌음.

임의경매 개시결정은 2025년 10월 27일 농협은행에 의해 신청되었으며, 채권액은 75,442,290원임.

총 등기부채권액은 84,000,000원으로 기재되어 있음.

3.2. 임차인 분석

제공된 정보상 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 확인됨.

3.3. 매각 후 소멸되는 권리

부동산 임의경매 절차에 따라, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

제공된 토지 등기부 요약에 따르면, 을1 근저당권과 을2 지상권은 모두 말소(소멸) 예정으로 확인됩니다.

그러나 물건명세서 참고사항에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 등기부 요약 내용과 상충됩니다.

따라서, 실제 경매 진행 시 말소되지 않는 권리가 있는지 최종적으로 확인하는 것이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 계획

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-21), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 공장설립승인지역으로 지정되어 있음.

계획관리지역으로서 일반적인 건폐율 40%, 용적률 100% 이하의 건축이 가능할 것으로 보이나, 정확한 내용은 해당 지자체 건축 조례를 확인해야 함.

성장관리계획구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 잠재력을 기대해볼 수 있음.

가축사육제한구역으로 일부 가축 사육이 제한될 수 있음.

4.2. 인근 지역 특성

주위가 농경지 및 단독주택지로 구성되어 있어, 개발보다는 지역 고유의 특성이 유지되는 환경임.

모량초등학교와 인접하여 교육 시설 접근이 용이함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건 인근에는 "모량초등학교"가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호함.

주변에 소규모 지역 상점이나 버스 정류장 등 기초적인 생활 편의 시설이 있으나, 종합적인 상업 시설은 부족하여 차량을 이용한 이동이 필요할 수 있음.

현재까지 조사된 바로는 본건으로부터 근거리에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 관련 문제

본건은 지적도상 맹지로서, 토지에 직접 접하는 도로가 없어 건축 허가 등 토지 활용에 있어 상당한 제약이 있을 수 있음.

인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로를 확보해야 하는 번거로움과 추가적인 비용 발생 가능성이 존재함.

6.2. 기타 리스크

유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 권리관계나 절차상 특이사항이 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요함.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 정보가 등기부 요약과 물건명세서 간에 상충되는 부분이 있어, 최종적인 권리관계 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 건천읍 모량리의 계획관리지역 내에 위치한 토지(대지)로, 현재 나대지 상태이며 지적도상 맹지라는 점이 가장 큰 특징이자 주요 리스크 요인임.

모량초등학교 인근에 위치하며 차량 접근성은 확보되나, 주변은 농경지 및 단독주택 위주로 형성된 전원 또는 농촌 지역의 특성을 띰.

등기부상 권리관계는 대부분 말소될 예정으로 인수 부담은 없어 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 상충 정보는 반드시 확인해야 함.

맹지 해소 방안 마련이 선결되어야 토지 활용 및 개발이 가능함.

8. 투자 포인트

1. 맹지 해소 시 가치 상승 잠재력: 맹지라는 단점으로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 도로 확보 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있음.

2. 지역 개발 가능성: 계획관리지역 및 성장관리계획구역 지정으로 향후 지역 개발 정책에 따른 수혜 가능성.

3. 교육 환경: 모량초등학교 인접으로 안정적인 교육 인프라 접근성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 166,838,000원을 기준으로 하되, 맹지라는 점과 권리관계 불확실성(지상권 관련)을 고려하여 보수적으로 접근해야 함.

인수할 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없는 것이 확인될 경우, 감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 맹지 해소 가능성, 향후 건축 가능 여부, 주변 유사 토지 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

맹지 해소에 필요한 비용과 노력, 그리고 건축 허가 가능성 등을 면밀히 조사한 후 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.