나이스옥션 법원경매 경주 2025타경560 [1] 경상북도 경주시 양남면 효동리 산352-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 효동리 소재 "이스트힐컨트리클럽" 북동측 인근에 위치 하며 부근은 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 순수산림지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의 성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 남서측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1~3): 본건 북동측으로 왕복2차선 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>. 기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --.

물건 비고

일괄매각. 입목포함평가. 일부 접도구역 저촉 감안평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경560 (1)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 효동리 산352-9

용도: 임야

감정가: 153,604,000원

토지면적: 14,940.00㎡ (약 4,519.35평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 불OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 양남면 효동리 소재 "이스트힐컨트리클럽" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 농경지, 임야 등으로 형성된 순수 산림지대로, 조용하고 자연 친화적인 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근성을 고려할 때 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 남서측 하향 경사지에 위치한 부정형의 자연림 상태입니다.

인접 도로 상태는 본건 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 보전관리지역이며, 일부 가축사육제한구역 및 접도구역에 해당됩니다.

주변에 대규모 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

등기부상 최초 소유권 이전은 2016년 8월 19일 김영숙 명의로 등기되었습니다.

이후 다수의 근저당권(불국사농업협동조합, 박경심, 이기동) 및 압류(금정세무서장)가 설정되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 권리들입니다.

본 경매는 불국사 명의의 근저당권을 바탕으로 한 임의경매로, 사건번호는 경주지원 2025타경560이며, 2025년 10월 29일 개시 결정되었습니다.

말소기준권리인 불국사농업협동조합의 근저당권(2016-08-19 접수)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 293,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 "이스트힐컨트리클럽" 인근의 순수 산림지대로, 상업 및 주거 기능이 발달한 지역이 아닙니다.

주변은 농경지와 임야 위주로 구성되어 있어, 전통적인 의미의 상권 형성은 미미합니다.

단, 인근의 골프장 이용객이나 자연환경을 활용한 휴양, 레저 관련 수요는 일부 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 개발되지 않은 임야 상태로, 직접적인 생활 편의시설과의 접근성은 낮습니다.

가장 가까운 편의시설 및 주거지는 인근 마을이나 양남면 소재지까지 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

"이스트힐컨트리클럽"이 인접해 있어 여가 활동을 위한 접근성은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역에 저촉되어 개발 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 남서측 하향 경사지의 부정형 토지로, 개발 시 토목 공사 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 자연림 상태의 임야이므로, 용도 변경이나 개발을 위해서는 관련 법규 검토 및 추가적인 행정 절차가 필요합니다.

* 접도구역 저촉으로 인해 도로 인접 부분의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 양남면 효동리에 위치한 약 4,519평 규모의 임야입니다.

"이스트힐컨트리클럽" 인근의 자연녹지 지역에 속하며, 주변은 산림과 농경지로 둘러싸여 있습니다.

권리관계는 복잡하지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

접도구역, 보전관리지역 등 토지이용계획상의 제한 사항은 개발 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

따라서 본 물건은 현 상태 그대로 보유하거나, 장기적인 관점에서 산림 자원의 활용, 혹은 미래의 규제 완화 및 개발 가능성을 보고 투자하는 것이 적합할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 자연림 임야로, 산림 자원 활용 또는 귀농·귀촌 관련 장기적 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* "이스트힐컨트리클럽" 인접 지역으로, 향후 레저 및 관광 관련 개발 수요 발생 시 수혜를 입을 가능성이 있습니다.

* 개발 제한 구역에 속하지만, 향후 개발 허용 지역 변경 가능성을 염두에 둔다면 가치가 상승할 여지가 있습니다.

* 법정지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 153,604,000원입니다.

인수할 보증금이 있는 임차인이 없어 감정가 외 추가 부담은 없습니다.

주변 임야의 시세 자료에 따르면, 경주시 양남면 효동리 지역의 임야는 평당 약 1만원 내외에서 거래되는 사례가 있으나, 정확한 비교는 어렵습니다.

매각으로 소멸되는 권리관계가 명확하고, 토지 자체의 개발 잠재력 및 희소성을 고려할 때, 입찰 참여 시에는 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 거래 사례 및 향후 개발 가능성, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건의 경우, 투자 목적에 따라 다르겠지만, 권리 관계가 깨끗하다는 점과 넓은 면적의 임야라는 점에서 메리트가 있으므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 적극적으로 고려해볼 수 있습니다.

하지만 토지이용계획상의 제약 사항을 면밀히 검토하고, 이에 따른 개발 가능성을 현실적으로 평가한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.