나이스옥션 법원경매 경주 2025타경551 [1] 경상북도 경주시 강동면 유금리 1114-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 유금리 '강동초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형의 토지로서 공부상 지목 '대'이며, 상업용 건부지로 이용중임. 기호2) 사다리형의 토지로서 공부상 지목 '전'이며, 도로 및 잡종지 상태임.

인접 도로상태

기호1) 동측과 남측 포장도로와 접함. 기호2) 남측 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 절대보호구역(2025-08-07) 비행안전구역(2008-09-22), 공장설립제한지역

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건 기호1,2토지는 지적경계가 불명확한 바, 정확한 내역을 위해서는 전문기관의 경계측량이 필요하니 경매 시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 1층 제1종근린생활시설 건물로서 외벽: 사이딩 외장재 등 내벽: 벽지 등 바닥: 매트 등 창호: 샷시창

이용상태

가) 체육도장

설비내역

가) 위생설비 및 급배수설비

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 표기된 바, 관계기관에 제반사항을 확인하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 목록2)는 건축물대장 상 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

1.1. 소재지

경상북도 경주시 강동면 유금리 1114-2

1.2. 토지 정보

* 총 토지 면적: 321.00㎡ (약 97.13평)

* 지목: 기호1) 대 (상업용 건부지), 기호2) 전 (도로 및 잡종지)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 비행안전구역, 공장설립제한구역

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 187.25㎡ (약 56.64평)

* 구조: 1층 경량철골조 샌드위치판넬지붕

* 용도: 제1종근린생활시설 (체육도장)

* 특이사항: 건축물대장 상 위반건축물로 표기됨.

1.4. 매각 정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경551 (1)

* 감정가: 266,355,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 유금리 '강동초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

기호1 토지는 동측과 남측 포장도로에 접해 있으며, 기호2 토지는 남측 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 지역 개발 및 연계성

경주시 강동면 유금리 일대는 형산강 역사문화관광공원 조성 등 지역 개발이 추진되고 있는 지역입니다. 과거 부조장터 일원으로 역사적 의미를 지닌 곳입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2009년 07월 15일 접수된 현곡새마을금고 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기부채권 총액: 298,700,000원 입니다.

* 매각으로 인하여 말소되지 않는 권리: 없음. (단, 지상권 등 별도 인수 사항은 물건명세서 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김동훈

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자/사업자등록일: 2019-03-18

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2026-01-07

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업성 평가

본건은 제1종근린생활시설로 분류되어 있으며, '강동초등학교' 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야가 혼재되어 있어, 즉각적인 상업적 수요보다는 지역 기반의 근린 상가로서의 역할을 할 것으로 예상됩니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 발전 시 상권 활성화 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

* 교육시설: '강동초등학교'가 인접하여 통학이 편리합니다.

* 주변 환경: 단독주택 밀집 지역과 농경지, 임야가 어우러져 있어 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건 건물은 건축물대장 상 '위반건축물'로 표기되어 있습니다. 이로 인해 건축물 사용에 제약이 있거나 추후 시정 조치가 필요할 수 있으므로, 관계기관 확인이 필수적입니다. 경주시에서는 불법건축물에 대한 원상복구 명령 사례가 있으며, 관련 법규 위반 시 제재가 가해질 수 있습니다.

6.2. 토지 경계 불명확

감정평가서상 기호1, 2 토지의 지적 경계가 불명확하여, 정확한 측량을 위해서는 전문 기관의 도움이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용이나 분쟁 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 건물 임대 관계 미상

건물의 임대 관계가 불분명합니다.

6.4. 주변 환경

주변이 농경지와 임야가 많아 혐오시설이나 유해시설이 주변에 있을 가능성을 배제할 수는 없으나, 현재 검색된 정보로는 직접적으로 확인된 혐오시설은 나타나지 않았습니다. 다만, 경주시 외동읍 등 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 민원 및 사고가 발생한 사례가 있어, 지역 내 관련 시설 입지에 대한 주민들의 민감성을 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 강동면 유금리에 위치한 근린시설 건물과 토지입니다. '강동초등학교' 인근에 자리하고 있으며, 차량 접근성이 양호합니다. 그러나 건축물대장 상 위반건축물로 표기된 점과 토지 경계가 불명확하다는 점은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요인입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 건물 상태 및 위반건축물 관련 제반 사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 주변 개발 계획(형산강역사문화관광공원 등)은 긍정적 요인이 될 수 있으나, 현황은 단독주택, 농경지, 임야 위주로 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강동초등학교 인근의 입지 조건.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

* 지역 개발 가능성 (형산강역사문화관광공원 등).

* 위반건축물 해소 및 경계 측량 완료 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 266,355,000원을 기준으로 하되, 위반건축물 관련 복구 비용, 토지 경계 측량 비용, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 보증금 인수 금액은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 고려합니다. 투자 가치를 높이기 위해서는 최저 입찰가와 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 현재로서는 감정가 대비 80~90% 수준을 참고할 수 있으나, 구체적인 입찰가 결정은 추가 정보 분석 및 현장 답사를 통해 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.