나이스옥션 법원경매 경주 2025타경566 [1] 경상북도 경주시 황성동 470 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 '계림중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 중 제1층 제101호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 타일 등 내장 마감재 등 바닥 : 타일 등 내장 바닥재 마감 창호 : 새시조 창호입니다.

이용상태

소매점으로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계림중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 경주시 황성동 470번지 제1층 제101호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 경주지원 2025타경566 (1)이며, 감정가는 342,000,000원입니다.

토지 면적은 28.75㎡ (약 8.70평)이고, 건물 면적은 58.50㎡ (약 17.69평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 경OOO이며, 매각 대상 물건은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건축물대장상 건물명은 '세빌스타워'이며, 해당 호실은 1층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 경주시 황성동 소재 '계림중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 남측으로 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로 2류 (폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (계림중학교), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 11월 28일 접수된 경주축산업협동조합의 근저당 (권리금액 402,800,000원)입니다.

본 매각으로 인해 을1 근저당, 갑3 임의경매, 갑4 가압류, 갑5 압류 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 정보는 현재 파악되지 않고 있습니다.

임차인 현황으로는 최재혁 씨가 있으나, 배당신고일자 및 전입일자 기준으로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액은 444,602,835원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지와 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 배후수요가 비교적 풍부한 편입니다.

현재 소매점으로 이용 중인 것으로 보아, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합한 입지입니다.

인근에 계림중학교가 있어 학생 및 교직원 관련 수요도 기대할 수 있습니다.

주변 상권은 주거 지역과 상업 시설이 조화롭게 발달한 형태를 띠고 있습니다.

1.4. 건물정보

건축물대장상 건물명은 '세빌스타워'이며, 해당 물건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 제1층 제101호입니다.

건물의 외벽은 석재붙임 마감, 내벽 및 바닥은 타일 등 내장 마감재로 시공되었습니다.

급배수, 위생, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

건축물대장상 대지면적은 1010㎡, 연면적은 2519.16㎡이며, 건폐율 42.49%, 용적률 249.42%입니다.

사용승인일은 2017년 11월 16일입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 계림중학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주민 편의시설 이용이 편리합니다.

차량 접근성이 좋고, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

다만, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 검색 결과에서 두드러지게 확인되지 않았습니다. 다만, 경주시 자체적으로는 하수처리장, 가축분뇨 처리시설 등 환경 관련 시설의 신규 건립이나 증설에 대한 주민 수용성 문제가 제기되는 사례가 있으나, 본 물건 소재지와는 직접적인 관련은 없어 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 신축 또는 증축 시 문화재 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

계림중학교와의 상대보호구역에 해당하므로, 교육 환경 보호법에 따른 특정 업종 제한이나 시설 기준 충족이 필요할 수 있습니다.

가축사육제한구역에 해당하나, 상업용 건물이므로 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

건물 사용승인일이 2017년으로 비교적 최신이지만, 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

상권의 경쟁 심화 및 경기 변동에 따른 임대 수익률 변화 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경주시의 주거 밀집 지역에 위치한 제1종근린생활시설로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 소매점 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 부담이 없어 투자 접근성이 좋습니다.

다만, 역사문화환경보존지역 등 관련 법규적 제한 사항은 사전 충분한 검토가 필요합니다.

전반적으로 지역 상권 내에서 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 상가 수요를 기대할 수 있는 주거 밀집 지역 내 위치.

권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 명도 및 투자 부담이 적음.

현재 소매점으로 이용 중인 점을 감안할 때, 업종 전환 시 추가적인 가치 상승 가능성.

감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인의 대항력이 없어 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요가 없습니다.

감정가 342,000,000원을 기준으로 주변 시세, 상권의 활성화 정도, 건물의 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 형성되는 경우가 많습니다.

현재 상황에서는 감정가 수준 또는 약간 하향된 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내에서, 입찰 당시의 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.