나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9568 [1] 대구광역시 동구 지묘동 500 화성명산타운 101동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 지묘동 소재 "대구지묘초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 바, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보 통시됩니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상17층 건 내 제3층 제303호 단위세대 로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감, 바 닥 : 장판지, 타일 등 마감, 창 호 : 샤시창호 등 마감입니다.

이용상태

가)아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형토지로서, 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제3종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2021-12-30)(접합) , 소로3류( 폭 8m 미만)(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-08-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(기념물 제1호)<대구광역시문화재보호조례>, 배출 시설설치제한지역<물환경보전법><추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람 기호(2) : 제2종일반주거지역 , 고도지구(해발110M이하) , 소로3류(폭 8m 미만)(2021 -12-30)(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-08-22)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 역사문화환경보존지역(기념물 제1호)<대구광역시문화재보호조례>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법><추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9568 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 지묘동 500 화성명산타운 101동 3층 303호

용도: 아파트

감정가: 174,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 34.98㎡ (약 10.58평)

건물 면적 (전용 면적): 84.96㎡ (약 25.69평)

아파트 단지 전체 전용 면적: 14763.78㎡

아파트 단지 전체 총 면적: 21222.98㎡

1.4. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트 슬래브지붕, 지하 1층, 지상 17층 건물 중 3층 303호

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

내벽: 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감

바닥: 장판지, 타일 등 마감

창호: 샤시 창호

설비: 위생 및 급배수, 소화전, 승강기, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 지묘동 소재 "대구지묘초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

단지 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

폭 8미터 미만의 소로3류 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(기념물 제1호), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

고도지구(해발 110M 이하) 규제가 있습니다.

하천구역 관련 사항은 건설과 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 소유권: 김학수 (1994-08-26)

이후 소유권 이전: 김경애 (1999-08-28)

말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (2019-12-03, 244,000,000원)

현재 소유권 이전: 김석대 외 3명 (2025-04-18, 상속)

경매 개시 결정: 한국주택금융공사 (2025-10-23, 168,289,670원, 대구지방법원 2025타경9568)

등기부채권 총액: 244,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

제공된 정보 내에서 별도의 임차인 현황은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 화성명산타운

건축년도: 1994년 (사용승인일 1994년 7월 25일)

총 세대수: 218세대 (2개동)

총 주차 대수: 134대 (총괄표제부 기준)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소.

지하 전기차 충전기: 3대.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"대구지묘초등학교" 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 규제가 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1994년 준공된 건물로, 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

역사문화환경보존지역(기념물 제1호), 배출시설설치제한지역, 고도지구 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 개발 또는 건축에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 추가 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 지묘동의 아파트로, 대구지묘초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1994년 준공된 건물로 노후도는 있으나, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 다양한 제한사항이 존재하나, 일상적인 주거생활에는 큰 무리가 없는 환경입니다.

채권자인 한국주택금융공사의 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리사항은 소멸될 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가와 비교 시 적정 수준의 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

초품아(초등학교를 품은 아파트) 단지로 자녀가 있는 가구에 선호도가 높을 수 있습니다.

본건과 동일 면적의 최근 실거래가(2025년 8월, 17층, 18,200만원)를 고려할 때, 층수 및 시장 상황에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

본건과 동일한 면적(84.96㎡)의 17층 매물이 2025년 8월 5일에 18,200만원에 거래되었습니다.

감정가는 174,000,000원입니다.

본건은 3층이므로, 17층 실거래가 18,200만원을 기준으로 층수 차이를 감안하여 입찰가를 산정합니다. 일반적인 아파트 거래에서 층간 가격 차이를 고려할 때, 3층은 17층 대비 다소 낮은 가격에 거래될 수 있습니다.

또한, 2025년 실거래가를 기준으로 현재 시점(2026년 10월)의 시장 변동성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 160,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.