나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1199 [1] 대구광역시 북구 서변동 1769 동서변리벤빌 103동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 '서변중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 다가구주택등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 간선도로 및 버스승강장이 인근에 위치하는등 제반교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 아파트 중 103동 2층 207호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인트마감 내벽 : 벽지도배 및 타일등 마감 창호 : 샤시창호 바닥 : 내부바닥재 및 타일등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 개별 난방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복4차선 및 남측으로 왕복2차선의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청보리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대구지방법원 2025타경1199 (1) 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경1199 (1)

소재지: 대구광역시 북구 서변동 1769, 동서변리벤빌 103동 2층 207호

물건종별: 아파트

감정가: 198,000,000원

토지면적: 50.65㎡ (약 15.3평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.7평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

아파트명: 동서변 리벤빌

사용승인일: 2005년 06월 09일

총 세대수: 432세대

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 12층 중 2층

주차 대수: 총 126대 (지상 6대, 지하 18대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

전기차 충전기: 지상 2대, 지하 7대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 서변동에 위치하며, '서변중학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 다가구주택 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 위치하여 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

단지 서측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (공동주택용지)

* 보행자전용도로, 중로 1류 (폭 20m~25m), 중로 3류 (폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 비행안전제2구역 (전술)

* 택지개발지구 (택지개발사업완료)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2021년 08월 04일 접수된 대구경북양돈축산업협동조합의 근저당권 (을11)입니다.

등기부상 소유권 이전 내역은 다음과 같습니다.

* 2015-08-17 소유권이전 (임채현)

* 2020-06-16 소유권이전 (박성호)

* 2021-08-04 소유권이전 (황오현)

이후 접수된 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (근저당권, 임의경매, 압류, 가압류 등)

전체 등기부 채권 총액은 412,385,450원입니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

이에 따라 대항력 있는 임차인이 인수될 가능성은 낮아 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근 주거지역의 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 유동인구 및 배후수요

아파트 단지와 다가구주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 위치하여 일정한 유동인구 및 주거 배후수요를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

* 교육시설: 서변중학교 등 인근에 다수의 교육 시설이 있습니다.

* 생활편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 마트, 은행, 병원 등 생활에 필요한 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

동서변 리벤빌은 총 6개 동, 432세대로 이루어진 아파트 단지로, 2005년에 준공되어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 후순위 권리가 말소될 예정이므로 권리상 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 등기부 외 숨겨진 권리나 채권 채무 관계가 없는지 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 및 명도

임대 관계가 미상이지만, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역은 주로 아파트, 근린생활시설, 주택 등으로 구성된 주거 지역으로, 일반적인 지도 서비스 및 지역 분석 결과 인근에 혐오시설이나 유해 시설은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 세밀한 주변 환경 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건 동서변리벤빌 아파트는 대구 북구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 주변 교통 및 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 매각으로 소멸되는 권리가 많아 낙찰자가 부담해야 할 권리적 리스크는 적은 편입니다. 다만, 명도 과정에서의 변수 가능성 및 추가적인 현장 확인은 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 북구 서변동의 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 후순위 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 투자 모두 적합: 적절한 시세 파악을 통해 실수요자뿐만 아니라 투자 목적으로도 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 (2026년 5월) 기준으로 본건과 유사한 면적(84.93㎡)의 아파트가 1억 8,800만원 ~ 2억 500만원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 1억 9,800만원으로, 최근 실거래가 수준을 반영하고 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 최근 실거래가 (84.93㎡ 기준): 188,000,000원 ~ 205,000,000원

* 감정가: 198,000,000원

본건은 2층으로, 최근 실거래가 중 2층 거래 사례 (20,500만원)를 고려할 때, 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 및 최근 실거래가를 고려하여 1억 9,500만원 ~ 2억 500만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 낙찰가는 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 면밀한 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.