나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34779 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 246-68 신명위너스빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 원미구 도당동에 위치하는"강남공원"서측인근의"신명위너스빌"5층 502호로서 주위는 다세대주택, 아파트, 공업용부동산등이 혼재하는 주거지대인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

동측, 남측으로 접한 소로를 통하여 신흥로, 길주로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 5층 502호로서 외벽: 벽돌무늬외장타일 등 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일 : 2012.09.13.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 다세대주택, 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임. 전유면적중 11.7㎡는 다용도실 증축부분임(건축물대장 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34779 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 246-68 신명위너스빌 5층 502호 (신주소: 경기도 부천시 원미구 정주로34번가길 15)

용도: 다세대주택

토지면적: 33.81㎡ (약 10.23평)

토지지분: 33.81㎡ (약 10.23평)

건물면적: 61.44㎡ (약 18.59평)

건물지분: 61.44㎡ (약 18.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 252,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.5. 건축물 현황

건물명: 신명위너스빌

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2012년 09월 13일

전유면적 중 11.7㎡ (약 3.54평)는 다용도실 증축부분으로 확인됨 (건축물대장 참조).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부천시 원미구 도당동에 위치하며, "강남공원" 서측 인근에 소재합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 공업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거지대 환경을 형성하고 있습니다. 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

동측 및 남측으로 소로에 접해 있어 신흥로, 길주로 등 간선도로와 연결됩니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접면

본건 토지는 동측 및 남측으로 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 기록과 주택임차권, 강제경매 개시결정 등기 등이 확인됩니다.

말소기준권리는 2025년 10월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (채권액 265,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박준호)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-01

확정일자: 2022-10-17

배당신고일자: 2024-11-04

대항력: 없음

비고: 말소 예정

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

임차인 박준호 씨의 주택임차권 (을9, 2024-11-04 접수)은 말소기준권리인 강제경매 (갑10) 보다 후순위이며, '말소'로 기재되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 없습니다.

임대차 내역 및 금액이 미상인 임차인이 있다면 금액이 미상이라도 주의가 필요하지만, 본건에서는 임차인 정보가 명확히 기재되어 있습니다.

3.4. 권리분석 종합

인수되는 보증금은 0원입니다. 채권자 및 임차인 정보와 등기부 기록에 근거하여 판단할 때, 권리상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 도당동 일대의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 1988년식, 34.74㎡ (약 10.5평) 물건이 2026년 7월 15일에 25,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 238만원)

* 2010년식, 47.86㎡ (약 14.5평) 물건이 2026년 7월 5일에 14,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 99만원)

* 2014년식, 52.15㎡ (약 15.8평) 물건이 2026년 7월 3일에 23,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 150만원)

4.2. 동일 건물/단지 시세

본건 물건은 신명위너스빌 5층 502호로, 2012년식 건물에 해당합니다. 면적은 61.44㎡ (약 18.6평)이며, 감정가는 252,000,000원입니다. 감정가 기준 평당가는 약 135만원입니다.

비교 대상 물건 중 2014년식 물건이 평당 약 150만원으로 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시세 대비 다소 낮을 가능성이 있습니다.

4.3. 시장 동향

최근 2026년 7월 거래 사례를 볼 때, 도당동 지역의 다세대주택 시장은 꾸준한 거래량을 보이고 있습니다. 특히 신축 또는 비교적 연식이 짧은 건물일수록 높은 가격에 거래되는 경향을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건이 위치한 도당동은 주거지대와 일부 근린생활시설, 공업용 부동산이 혼재된 지역입니다. "강남공원"이 인근에 있어 도심 속 녹지 공간을 활용할 수 있습니다.

5.2. 편의시설 접근성

주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 신흥로, 길주로 등 주요 도로망 접근성이 좋습니다. 상업 시설 및 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용하는 것이 일반적입니다.

5.3. 교육 시설 접근성

해당 지역 주변의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도심 지역의 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역에 해당합니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 지정기간). 매수자는 해당 기간 내에 허가를 받아야 하므로, 허가 취득 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다. (※ 현재 시점(2026년 8월)에서는 지정기간 만료 전이므로 주의 필요)

* HUG 인수조건 변경: HUG (주택도시보증공사)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 증축 부분: 전유면적 중 11.7㎡가 다용도실 증축 부분으로 확인되었습니다. 이는 건축물대장상 위반건축물 여부 및 향후 재산권 행사 시 영향을 줄 수 있으므로, 건축물대장을 재확인하고 관련 사항을 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 지역 환경 리스크

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 신축(2012년식) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역에 해당하며, 다용도실 증축 부분이 있어 이에 대한 확인이 필요합니다. 최근 거래 사례들을 볼 때 현재 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2012년식) 건물로 양호한 상태 유지 가능성.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계.

* 도당동 일대 다세대주택 시세 상승 기대감.

* 강남공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 및 본건 감정가, 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 감정가 252,000,000원보다 높은 수준으로 판단됩니다.

특히 2014년식 인근 물건의 평당 거래가격을 고려하면, 본건의 적정 시세는 약 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위로 추정됩니다.

본건은 토지거래허가구역이라는 점, 그리고 HUG 인수조건 변경 등의 특수성을 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 고려한 예상 입찰가는 감정가 대비 약 10% ~ 12% 수준인 270,000,000원 ~ 280,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 접근할 경우, 270,000,000원을 초기 입찰가로 제시하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.