나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9565 [1] 대구광역시 수성구 수성동1가 447-1 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동1가 소재 '동성초등학교' 남측 인근에 위치하는 통칭 '동원빌라 나동' 제1층 제101호 단위세대로서, 부근은 재개발 예정지, 단독 및 다세대주택, 상가, 아파트단지, 학교 등으로 형성된 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 수단 이용성 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제1층 제101호 단위세대로서, - 외 벽: 외장타일, 몰탈 위 페인팅 등 마감, - 내 벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥: 장판지 및 일부 타일 등 마감, - 창 호: 샷시창임.

이용상태

가) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

가) 위생 및 급.배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사디리형에 유사한 토지로서, 인접지와 대체로 평탄한 '건[주거용]부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 대구광역시 수성구 수성동1가 447-1, 1층 101호에 위치한 다세대주택입니다. (신주소: 대구광역시 수성구 명덕로76길 79-15) 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 건물 중 1층에 해당하며, 사용승인일은 1996년 6월 8일입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 212,000,000원입니다.

토지 면적은 18.94㎡ (약 5.73평)이며, 건물 면적은 51.59㎡ (약 15.61평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 대구지방법원 2025타경9565 (1)이며, 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 (OOOOOOOOO이며, 경매 신청일은 2025년 10월 22일입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동1가에 소재하며, '동성초등학교' 남측 인근에 위치하는 '동원빌라 나동' 제1층 제101호입니다. 주변은 재개발 예정지, 단독 및 다세대주택, 상가, 아파트 단지, 학교 등으로 형성된 기존 주택지대입니다. 토지 형상은 사다리형에 유사하며, 현재 '건[주거용]부지'로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 이용성과 간선도로 접근성이 양호하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 북서측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동성초등학교), 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전 내역은 배상수(1997.01.23), 이명희(2008.04.25), 강도규(2017.03.31) 순으로 등기되었습니다.

말소기준권리는 2024년 10월 10일 접수된 주식회사오케이대부산의 근저당입니다. 이후 접수된 권리인 주식회사강남캐피탈대부의 근저당부채권질권설정, 주식회사케이비국민카드의 가압류, 주식회사오케이대부산의 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 50,783,256원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 거주 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적과 건축 연도(1995년)를 가진 주변 다세대주택의 평당 매매가는 약 10,360,000원에서 12,500,000원 수준입니다. 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 산출된 평균 평당가는 약 11,160,000원입니다. 이에 따라 대상 물건의 적정 시가는 약 174,325,000원으로 추정됩니다. 이는 감정가 212,000,000원 대비 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 동성초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 주변이 주택가로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발/정비구역 지정: 재개발 예정지로 향후 가치 상승 가능성이 있으나, 사업 진행 지연, 사업 방식 변경, 분담금 발생 등 불확실성이 존재합니다.

* 미확인 임차인: 임대 관계가 미상으로, 인수 부담이 있는 임차인이 존재할 가능성이 있어 명도에 어려움이 예상될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가는 212,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과 시세는 약 174,325,000원으로 추정되어, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1995년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 수성동1가에 위치한 다세대주택으로, 재개발 및 정비구역으로 지정되어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 교육 환경도 양호합니다. 그러나 임대 관계가 미확인된 점과 감정가와 시세 간의 차이가 존재하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 지역의 미래 가치: 향후 지역 개발 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현재 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 예상 시세는 투자 메리트를 제공합니다.

* 우수한 학군: 동성초등학교 등 교육 시설 인접성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 195,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 시장 가치와 미래 잠재력을 반영한 가격이며, 입찰 전 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.