나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9552 [1] 대구광역시 동구 효목동 54-25 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 "진로이스트타운아파트" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다가구주택, 단독주택, 마파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통이용 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 평탄하게 조성하여, 주상용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 8미터 및 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구 역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2019-11-11)<도시 및 주거환경정비법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서 - 외벽 : 치장석 붙임 및 스톤코트 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 장판 및 타일 등 마감. - 창호 : 새시창임.

이용상태

1층 : 소매점 2츧,3층 : 각 다가구주택(3가구) 4층 : 다가구주택(2가구)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스공급 및 개별난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 효목1동7구역 재건축정비사업 시행구역 내 부동산임. 매수인의 조합원 지위 승계등 관련하여 2026.8.12.자 효목1동7구역 재건축정비사업조합의 별지 사실조회회신 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경9552 (1)입니다.

소재지는 대구광역시 동구 효목동 54-25번지이며, 용도는 다가구주택입니다.

토지 면적은 201.90㎡(약 61.08평)이고, 건물 면적은 409.34㎡(약 123.83평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 감정가는 1,164,742,820원입니다.

채권자는 최OOOOOO입니다.

본 물건은 중복사건으로 분류되며, 재건축구역 및 정비구역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 "진로이스트타운아파트" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다가구주택, 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량의 출입이 가능하며, 대중교통 이용 또한 양호한 편입니다.

토지는 정방형의 평탄한 토지로서 주상용 건물부지로 이용 중에 있습니다.

본건은 동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 정비구역(2019-11-11)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상 을5/을3 근저당권(접수일자 2016-08-29, 채권최고액 408,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매, 강제경매 및 주택임차권 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 총 채권액은 토지 기준 558,000,000원, 건물 기준 813,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 김소희: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-05-01, 배당신고일자 2025-05-01, 대항력 없음.

* 김진호: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-03, 확정일자 2020-01-23, 배당신고일자 2025-12-01, 대항력 없음.

* 박경덕: 보증금 85,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2022-09-01, 확정일자 2022-09-01, 배당신고일자 2024-10-23, 대항력 없음.

* 이슬비: 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2022-12-09, 확정일자 2022-12-09, 배당신고일자 2025-02-24, 대항력 없음.

* 차동현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-30, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어, 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 1층에 소매점(상가)이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변에 아파트 단지가 있어 배후 수요가 존재하며, 제2종일반주거지역이라는 점은 향후 상업 시설의 추가 입점 또는 기존 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

재건축/정비구역 지정으로 인해 향후 지역 전체의 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통

대중교통 이용 시, 주변 버스 노선(예: 521번, 719번 등)을 통해 시내 접근이 용이합니다.

차량 이용 시, 동측의 8미터 도로 및 북측의 4미터 도로를 통해 편리하게 접근할 수 있습니다.

* 편의시설

인근에 소규모 마트, 은행, 우체국 등 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 위치는 지도 검색 필요)

* 교육시설

반경 내에 효동초등학교, 동촌초등학교 등 초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 마련되어 있습니다. (구체적인 위치는 지도 검색 필요)

* 의료시설

가까운 거리에 병원이나 의원이 위치해 있어 간단한 의료 서비스 이용이 가능합니다. (구체적인 위치는 지도 검색 필요)

* 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재건축/정비구역 관련 리스크

본 건은 효목1동7구역 재건축정비사업 시행구역 내에 소재하여, 향후 재건축 사업 진행에 따라 조합원 지위 승계 및 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

매수인은 2026.8.12.자 효목1동7구역 재건축정비사업조합의 별지 사실조회회신 내용을 반드시 참조하여 조합원 지위 승계 조건, 추가 분담금, 사업 진행 일정 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 중복사건

사건 정보에 '중복사건'으로 명시되어 있어, 다른 경매 사건과의 연관성 또는 추가적인 권리 관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축물 현황 불일치 가능성

건축물대장 요약 정보에 따르면, 용도는 '단독주택(다가구주택8가구)/근린생활시설'이며 가구 수는 8가구로 기재되어 있으나, 건물 감정평가 요항표상의 이용 상태는 1층 소매점, 2-3층 각 3가구, 4층 2가구로 총 5가구 및 1층 상가로 파악됩니다. 이러한 표기상의 차이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대구광역시 동구 효목동에 위치한 본 다가구주택은 재건축/정비구역으로 지정되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있는 물건입니다.

감정가는 11억 6천만원대로, 토지 및 건물 면적이 넓어 활용도가 높습니다.

권리분석상 인수해야 할 부담 있는 권리나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 재건축/정비사업 구역 내 부동산으로서 조합원 지위 승계 및 관련 비용 발생 가능성에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 재건축/정비구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적(201.90㎡)과 건물 연면적(409.34㎡)을 활용한 다목적 운용 가능성.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.

본 물건의 감정가는 1,164,742,820원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 재건축/정비사업 관련 조합원 지위 승계 비용, 추가 분담금, 향후 사업 진행 가능성, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 선을 기준으로 초기 검토가 가능하나, 이는 참고용이며 최종 결정은 개별적인 철저한 분석에 따라야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.