나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9564 [1] 대구광역시 동구 각산동 1032-3 세민타워 1층101호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 '서한이다음 2차아파트' 남동측 인근에 위치하며 부근은 대구혁신도시내 상가지대의 각종 상가, 점포 등으로 형성되어 있으나 상당부분 이 공실로서 상권형성 미성숙상태임.

교통상황

본건까지 제차량통행 용이하며 제반교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건중 1층 101호로서 -외벽: 외장석재, 스톤코트, 페어그라스창호 등 마감 -내벽: 천정 콘크리트노출 등 미마감상태이며 -바닥: 아스타일 마감 -창호: 샤시 페어그라스창호임.

이용상태

기준시점 현재 공실임.

설비내역

공동위생설비, 승강기설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 토지로서 인접지대와 평탄하며 근린생활시설용도의 건물 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭약 15미터, 남측으로 폭약 10미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 혁신도시개발예정지구(변 경중)<혁신도시조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상입니다. 2) 본건의 호별위치는 건축물대장상의 건축물현황도에 의거하였으며 건물에 별도의 호별 표시는 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9564 (1)

감정가: 424,000,000원

채권자: 아OOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 각산동 1032-3, 세민타워 1층 101호

용도: 판매시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설 - 일반음식점, 소매점, 사무소, 노래연습장, 게임제공업소, 당구장 등)

토지 면적: 35.26㎡ (약 10.67평)

토지 지분: 35.26㎡ (약 10.67평)

건물 면적: 76.56㎡ (약 23.16평)

건물 지분: 76.56㎡ (약 23.16평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 동구 각산동에 위치하며, '서한이다음 2차아파트' 남동측 인근입니다. 대구혁신도시 내 상가지대에 속하나, 상당 부분이 공실로 상권 형성 상태가 미성숙한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 통행이 용이하며 전반적인 교통 상황은 편리합니다. 물건지 서측으로는 폭 약 15미터, 남측으로는 폭 약 10미터의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 혁신도시개발예정지구(변경중) 등의 제한사항이 있습니다.

2.4. 주변 시설

대구혁신도시 내 상가 공실률이 전국 평균 대비 높은 편이며, 특히 1층 공실이 많은 상황입니다. 주요 공기업들이 입주했으나, 금요일 저녁 시간대 유동인구 감소와 전반적인 소비 위축으로 상권 형성에 어려움을 겪고 있습니다. 교육, 문화, 의료 시설 부족으로 인해 정주 여건 미흡에 대한 지적이 있으며, 이는 인구 감소 및 상권 침체에 영향을 미치고 있습니다. 대중교통 접근성 또한 열악하다는 민원이 있으며, 혁신도시 내 유일한 중학교 앞 버스 노선이 제한적이고 고등학교가 없는 상황입니다. 다만, 최근 대구한의대한방병원과 복합문화센터 '물빛서원' 개관, 와글와글아이세상 운영 등으로 유동인구가 증가하며 상가 공실률이 점차 낮아지는 추세라는 긍정적인 분석도 있습니다. 현재까지 검색된 자료에서 본 물건지 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

- 임차인 1: (주) 유현윤현숙

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2023-07-18

대항력: 없음

비고:

- 임차인 2: 장민석

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

사업일자: 2025-12-08

확정일자: 2025-12-08

배당신고일자: 2025-12-08

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

말소기준권리인 대구은행의 근저당권(2015-09-18)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 말소기준권리: 근저당권 (대구은행, 2015-09-18, 460,800,000원)

- 소멸예정 권리:

* 가압류 (진량농업협동조합, 2024-11-21, 91,145,642원)

* 가압류 (경북, 2024-11-26, 29,687,000원)

* 임의경매 (주식회사아이엠뱅크, 2025-10-22, 335,116,611원)

총 등기부채권액: 581,632,642원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

대구혁신도시 내 상가지대에 위치하고 있으나, 전반적으로 상권이 미성숙하고 공실률이 높은 편입니다. 특히 금요일 저녁 이후 유동인구가 감소하는 경향을 보입니다. 본 물건이 위치한 세민타워 1층의 경우 상당 부분이 공실로 파악됩니다.

4.2. 주요 업종

건축물대장상 제2종근린생활시설로 등록되어 있으며, 일반음식점, 소매점, 사무소, 노래연습장, 게임제공업소, 당구장 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

4.3. 상권 전망

혁신도시 내 정주 여건 개선 노력과 복합문화센터, 병원 등의 시설 도입으로 유동인구 증가 및 공실률 감소 추세가 나타나고 있다는 긍정적 신호도 있습니다. 하지만 여전히 높은 공실률과 상권 활성화 지연은 잠재적 위험 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건지는 상업지구 내 위치하나, 주거 지역과의 거리가 다소 있어 직접적인 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 주변에 아파트 단지가 일부 분포하고 있으나, 혁신도시 전반적으로 고등학교, 문화 시설 등 정주 여건이 부족하다는 평가가 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시 배차 간격이 길고 노선이 제한적이라는 지적이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 공실률 및 상권 미성숙

대구혁신도시 상권의 전반적인 높은 공실률과 상권 형성 미성숙 상태는 본 물건의 임대 수익에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 상권 활성화 지연 가능성

문화, 교육, 교통 등 정주 여건 개선이 더디게 진행될 경우, 상권 활성화가 예상보다 늦어질 수 있습니다.

6.3. 건물 내부 마감 미비

내벽의 경우 천정 콘크리트 노출 등 미마감 상태로, 내부 인테리어 공사에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 혁신도시 개발 잠재력

대구혁신도시는 지속적인 정주 여건 개선 노력과 공공기관 이전으로 인한 잠재적 성장 가능성이 있는 지역입니다.

7.2. 다양한 활용 가능성

제2종근린생활시설로 등록되어 있어 일반음식점, 소매점, 사무실 등 다양한 업종으로의 전환이 가능합니다.

7.3. 저평가 가능성

높은 공실률로 인해 현재 시세보다 저평가될 여지가 있으며, 향후 상권이 활성화될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구혁신도시 내 상가지대에 위치한 판매시설로, 현재 상권은 공실률이 높고 미성숙한 상태입니다. 교통 접근성은 양호하나 대중교통 이용이 다소 불편하며, 교육 및 문화 시설 부족 등 정주 여건 개선이 필요한 상황입니다. 건물 내부 마감 상태가 일부 미흡하여 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

하지만 혁신도시의 지속적인 개발과 정주 여건 개선 노력, 그리고 다양한 업종으로의 활용 가능성은 장기적인 투자 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 높은 공실률로 인해 현재는 투자에 신중할 필요가 있으나, 향후 상권 활성화 시 가격 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 낙찰을 위한 최적의 가격 산정을 위해 추가적인 시장 조사, 유사 물건 비교 분석, 임대수익률 검토, 명도 가능성 분석 등을 포함한 심층적인 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.