나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12569 [1] 충청남도 아산시 풍기동 229-71 주은아파트 110동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 "온양풍기초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있는바 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량 진.출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 18층 건물 내 제4층 제408호 로서, (사용승인일: 2000.08.30) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샤시 등으로 시공되어 있습니다.

이용상태

아파트(방3, 주방 겸 식당, 거실, 현관, 옥실 겸 화장실 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비 등 소방설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥외주차장, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서, "아파트 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 중로, 북동측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-22)(온양여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-26)(온양여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양동신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양풍기초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타:없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12569 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 충청남도 아산시 풍기동 229-71 주은아파트 110동 4층408호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.54㎡ (8.03평)

건물면적: 59.52㎡ (18.00평) (전용면적 기준)

토지지분: 26.537㎡

건물지분: 59.52㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 137,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 "온양풍기초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로, 중로 등 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 그리고 여러 학교 및 유치원의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 07월 17일에 접수된 우리은행의 근저당권(채권금액 110,000,000원)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 근저당권, 압류, 강제경매 등 해당 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권은 없으나, 별도 등기 및 공동 담보 물건으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 파악되었습니다. 현장 상황으로 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

3.4. 특이사항

별도등기, 공동담보 물건으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

물건지 주변에는 온양풍기초등학교, 온양여자중학교, 온양여자고등학교, 아이사랑유치원, 온양동신유치원 등이 인접해 있습니다. 또한, 근린생활시설 및 주거 단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 상권 특성

해당 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교 및 중학교가 인근에 있어 학군 수요가 있는 지역입니다. 상업 시설도 근거리에 분포하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물대장상 해당 물건은 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕의 18층 건물 중 4층 408호입니다. 건물 사용승인일은 2000년 08월 30일입니다.

아파트 명칭은 주은아파트로, 총 1412세대가 거주하고 있습니다.

5.2. 편의시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소방 설비(옥내소화전), 도시가스 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 옥외 및 지하 주차장도 구비되어 있습니다.

5.3. 교육시설

인근에 온양풍기초등학교, 온양여자중학교, 온양여자고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

토지이용계획상 철도보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 미확인 사항

현장 임장 시 임대차 관계 확인이 어려웠다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지도 확인 결과, 아파트 단지 및 학교, 주거 지역이 밀집한 환경으로 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 풍기동에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며 교육 환경도 양호한 편입니다. 2000년에 건축되어 다소 연식이 있으나, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 별도등기 및 공동담보 물건이라는 점은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 아산시 내 주거 선호 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대 가능

* 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접하여 교육 환경 우수

* 교통 접근성이 양호하여 출퇴근 및 이동 용이

* 최근 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 취득 가능성

* 권리관계가 명확하여 명도 절차 간소화 예상

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 6월~7월)는 110,000,000원부터 120,000,000원 사이입니다. 감정가는 137,000,000원이지만, 실제 시장 거래가는 감정가보다 낮은 수준에서 형성되고 있습니다. 4층이라는 점을 감안할 때, 최근 거래가 평균인 약 115,700,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 당일의 참여자 수, 현장 분위기 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.