나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12972 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제5층 제506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 숙박시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.04.09자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 18층 건물 내 5층 506호로서, 외 벽 : 외장 석재등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복6차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사 육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고 높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이: 자세한 사항은 건축과 문의)<건축 법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024 -09-05)(지정기간:2024년09월10일 ~2029년09월09일, 지목 도로한정), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20 ~ 2026.12.31) , 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 윤명상의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12972 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제5층 제506호

건물명: 거마지엠밸리

용도: 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설(소매점)

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2.2. 면적

토지면적: 2.50㎡ (약 0.76평)

토지지분: 2.50㎡ (약 0.76평)

건물면적: 13.89㎡ (약 4.20평)

건물지분: 13.89㎡ (약 4.20평)

2.3. 건물 정보

사용승인일: 2020년 04월 09일

총 층수: 18층

해당 층수: 5층

해당 호수: 506호

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 숙박시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

3.2. 교통상황

단지 내 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 본건 서측으로 왕복 6차선 포장도로가 개설되어 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09, 2025.08.26 ~ 2026.08.25, 2025.10.20 ~ 2026.12.31).

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 말소기준권리

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2023년 03월 24일)

4.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 고

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-07-01

확정일자: 2026-01-14

배당신고일자: 2026-01-16

대항력: 없음

비고: 임대차 관계는 미상이나, 상기 정보에 따름.

* 임차인 2: 윤 (주택도시보증공사)

보증금: 179,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-08

확정일자: 2022-03-22

배당신고일자: 2023-07-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 사항 적용. 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

4.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 윤명상(주택도시보증공사)과 관련하여 매각 조건에 명시된 사항을 반드시 확인해야 합니다.

4.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류(강서세무서, 보령세무서), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기되었으며, 주택임차권(윤명상)은 말소 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,199,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 숙박시설 등이 복합적으로 형성된 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

5.2. 주변 시설

"강서구청"이 인근에 위치하고 있어 행정기관 접근성이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성이 좋습니다. 강서구청 인근으로 관련 행정 및 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 주거 및 업무 환경

주변은 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼재되어 있어 다양한 용도로 활용이 가능합니다. 2020년 준공된 건물이므로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 조건

임차인 윤명상(주택도시보증공사)과 관련하여, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 해당 조건을 이행하지 않거나 추후 문제가 발생할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

7.2. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 대상 지정기간이 2026년 8월 25일까지, 아파트 용도 지정 기간이 2026년 12월 31일까지 연장됩니다. 향후 소유권 이전 및 이용 시 해당 규제를 확인해야 합니다.

7.3. 기타 제한사항

건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역, 공항시설법상 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 오피스텔로, 강서구청 인근에 자리하여 행정기관 접근성이 우수합니다. 2020년 사용승인을 받은 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 경매 절차상 임차인 관련 인수 조건이 명확히 명시되어 있어, 매수인은 해당 조건을 충분히 숙지하고 입찰에 임해야 합니다. '대항력 없음'으로 권리관계가 정리될 가능성이 높으나, HUG와의 조건부 매각 사항을 반드시 검토해야 합니다. 주변은 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재된 지역으로, 입지적 장점과 함께 잠재적 개발 가능성 또한 고려해볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 강서구청 인근에 위치하여 행정 및 업무 편의성이 높음.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 전용면적 13.89㎡의 소형 오피스텔로 투자 접근성이 낮음.

* 향후 토지거래허가구역 해제 시점 이후 추가적인 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(거마지엠밸리, 1116-5번지, 2020년 준공) 내 전용면적 13.42㎡ (약 4.06평)의 오피스텔이 2024년 3월 18일에 135,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 13.89㎡(약 4.20평)으로, 해당 실거래가를 기준으로 시세를 판단하는 것이 합리적입니다.

10.2. 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 180,000,000원이나, 최근 실거래가가 135,000,000원임을 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

10.3. 인수 보증금

본 건은 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

10.4. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 135,000,000원을 기준으로, 입지 및 건물 상태를 고려하여 보수적으로 접근합니다. HUG 관련 인수 조건의 불확실성을 감안하여 공격적인 입찰은 지양할 것을 권고합니다.

* 최근 실거래가: 135,000,000원

* 현재 시세 평균 (추정): 135,000,000원

권장 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

최종 예상 입찰가: 140,000,000원

11. 주변 시설 정보

* 주요 시설: 본 건은 서울 강서구청 인근에 위치합니다. 강서구청은 행정 업무를 중심으로 다양한 민원 서비스를 제공하는 공공기관입니다.

* 상업 및 편의 시설: 강서구청 주변에는 먹자골목 등 다양한 상업 시설이 발달해 있으며, 영화관, 문화 공간, 반려견 관련 시설 등이 주민들로부터 필요한 시설로 거론되고 있습니다. 2026년 강서구청이 마곡으로 이전 예정임에 따라, 현재 구청 부지 활용 방안에 대한 논의가 진행 중입니다.

* 교통: 인근에 버스 정류장이 있으며, 주요 도로 접근성이 양호합니다. 서울 지하철 5호선 화곡역, 발산역, 우장산역 및 9호선 등촌역이 주변에 위치합니다.

* 잠재적 혐오시설: 검색 결과, 강서구에는 서남물재생센터, 건설폐기물 처리시설 등이 있어 주민들의 민원이 제기된 바 있습니다. 다만, 본 건과 직접적인 인접성은 낮으며, 마곡열병합발전소 등도 거론되고 있습니다. 그러나 본 물건의 직접적인 반경 내에 혐오시설이 밀집했다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

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