나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16056 [1] 충청남도 보령시 동대동 1626 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 동대동 소재 '동대사거리' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 중심의 기존 주택지대로 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통인 버스승강장이 인근에 소재하는 등 제반 교통 사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

가장형의 평지로서 주거용건부지임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4m의 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8M 미만)(대천)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(보령)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 1층 일부는 등기사항전부증명서상 "사무실"이나 현황 "주택"임
- 본건 건물 2층 위에 제시외 주택(불법건축물)이 소재하며 이에 대해 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음(2026.50.16. 접수 사실조회 회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경16056 (1)

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 보OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 충청남도 보령시 동대동 1626

토지면적: 261.70㎡ (약 79.17평)

토지지분: 261.7㎡ (약 79.17평)

건물면적: 232.81㎡ (약 70.43평)

건물지분: 232.81㎡ (약 70.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 98.70㎡ (약 29.86평)

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 330,492,300원

본건은 충청남도 보령시 동대동 소재 '동대사거리' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 중심의 기존 주택지대로 주거환경은 보통시됩니다. 토지는 가장형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 4m의 도로와 접해 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 보령시 동대동 소재 '동대사거리' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택이 중심을 이루는 기존 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통인 버스 승강장이 인근에 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 북동측으로 폭 약 4m의 세로(도로)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 어려움이 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역(대천도시지역) 중 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8M 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한) 및 하수처리구역(보령)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 총 4명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-05, 확정일자 2026-01-14, 배당신고일자 2026-01-14, 대항력 없음.

* 오 (오성오): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016-12-23, 확정일자 2016-12-23, 배당신고일자 2026-01-14, 대항력 없음.

* 윤 (윤경원): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-10-25, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 이 (이완봉): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-23, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

전체 임차인의 보증금 합계는 200,000,000원이나, 모든 임차인이 대항력이 없어 경매 절차를 통해 해당 보증금을 우선 변제받을 권리가 없습니다. 따라서, 본 물건 낙찰 시 임차인에게 별도의 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부등본 요약 결과, 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있었습니다. 그러나 모든 권리 사항은 경매 말소 기준 권리(을15, 대천새마을금고 근저당, 2011-10-04 접수)보다 후순위에 해당하며, 현재 진행 중인 임의경매(갑25/갑20, 보령시새마을금고, 2025-10-20 접수)로 인해 낙찰과 동시에 모든 권리 사항이 말소될 예정입니다. 따라서 본건은 등기부상 권리 관계는 깨끗한 상태로 인수할 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 174,014,800원

3.3. 권리 분석 요약

경매로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 보령시 동대동 일대는 주거 지역으로, '동대사거리' 인근에 주택 및 상가들이 혼재되어 있습니다. 인근 지역 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포와 생활 편의 시설 위주로 구성되어 있으며, 특별히 대규모 상권이나 상업 시설이 밀집된 지역은 아닌 것으로 파악됩니다. 보령시 전체적으로는 다양한 상업 시설이 분포하고 있으나, 본건 주변의 세부 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건 주변으로는 다양한 생활 편의 시설 및 의료 시설이 자리하고 있습니다.

* 의료시설: 보령아산병원(종합병원), 보령연합내과의원, 허준소아청소년과의원 등 종합병원 및 의원급 의료기관이 근거리에 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

* 여가/관광: 옥마정, 성주산자연휴양림, 성주사지 등 자연 및 역사 체험을 할 수 있는 공간들이 인근에 있어 여가 활동에 유리합니다.

* 기타: 주택가 중심지대로 생활 기반은 보통 수준으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 불법 건축물

건물 등기부 및 현황 조사 결과, 본건 건물 2층 위에 약 98.70㎡(약 29.86평) 규모의 제시외 주택(불법건축물)이 소재하고 있습니다. 이 부분에 대해 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있으며, 이는 철거 비용 등 추가적인 부담으로 이어질 수 있습니다. (2026.50.16. 접수 사실조회 회신 참조)

6.2. 현황과 공부상 차이

등기사항전부증명서상에는 1층 일부가 '사무실'로 기재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 사용되고 있습니다. 또한, 건축물대장상 주요 용도는 '근린생활시설' 및 '단독주택'으로 표기되어 있어, 공부와 현황 간의 용도상 차이가 존재합니다. 이러한 차이는 향후 건축 관련 법규 적용이나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

현재까지 검색된 정보상 인근 지역에 혐오시설(유해시설)에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 주변 환경에 대한 정확한 파악을 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 보령시 동대동의 주택가에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계는 모두 소멸 예정으로 인수할 부담이 없습니다. 또한, 임차인들이 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다. 하지만, 2층 위에 소재한 불법 건축물 및 공부와 현황 간의 용도 차이 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 해당 부분에 대한 정확한 조사와 추가 비용 산정이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: '동대사거리' 인근의 주택지대에 위치하며, 주요 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 권리상 안전: 모든 등기부상 권리가 경매로 소멸될 예정이므로 권리 관계가 깨끗합니다.

* 임차인 위험 없음: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치: 제시외 건물 및 용도 불일치 리스크를 해소하고 재정비 시 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 인수해야 할 보증금이 없는 상태입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 330,492,300원을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(불법 건축물, 용도 불일치 등)로 인한 추가적인 비용 및 관리 부담을 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가는 물건의 정확한 시장 가치 평가와 위험 요소 해소 비용을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.