나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12943 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-24 바벨 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신월초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택,오피스텔 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로 외벽 : 외장석재붙임마감등 창호 : 샷시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 동측으로 각각 약6미터, 약3미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1084-24,화곡동 1084-25 2필지 모두 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12943 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1084-24 바벨 제2층 제201호

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 520,000,000 원

토지면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

토지지분: 27.75㎡ (약 8.39평)

건물면적: 43.19㎡ (약 13.06평)

건물지분: 43.19㎡ (약 13.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신월초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존, 소유권 이전 등기가 경료되어 있으며, 주택임차권(을3) 및 강제경매(갑3, 말소기준권리) 등기 기록이 있습니다. 등기부상 총 채권액은 480,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

등기부상 주택임차권(을3)으로 등재된 임차인은 주택도시보증공사(조건우)이며, 보증금 480,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 12월 2일, 확정일자는 2021년 11월 5일입니다. 그러나 제공된 정보 상으로는 해당 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리(강제경매)보다 후순위인 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서 상 임차인(조건우) 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 본 건의 경우, 명시된 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 별도의 보증금 인수 의무는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 830-5번지 (2018년 건축, 37.05㎡): 300,000,000원 (약 810만원/㎡)

* 343-28번지 (2000년 건축, 53.84㎡): 255,000,000원 (약 470만원/㎡)

* 956-27번지 (1995년 건축, 41.32㎡): 169,000,000원 (약 410만원/㎡)

본건은 2021년에 건축된 신축 다세대주택(43.19㎡)으로, 감정가는 520,000,000원입니다. 이는 3.3㎡당 약 3,970만원 수준으로, 최근 거래된 유사 규모의 건물들에 비해 높은 편입니다. 다만, 신축 연도를 감안할 때 시세 반영이 이루어졌을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에는 신월초등학교가 소재하고 있습니다.

* 지하철 5호선 화곡역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근이 용이합니다.

* 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 말소 조건: 매각 조건으로 제시된 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 원활하게 이행되지 않을 경우, 낙찰자에게 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 화곡동 일부 지역의 유흥업소 밀집 가능성: 검색 결과에 따르면 화곡동 일부 지역(예: 곰달래사거리, 까치산역 인근)에 유흥업소 등이 언급되나, 본건 물건과의 직접적인 근접성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 다세대주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 화곡역을 이용한 편리한 교통 환경과 주거지로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 임차인 관련 매각 조건에 대한 면밀한 검토와 함께, 감정가 대비 주변 시세와의 격차, 토지이용계획 상의 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 완공): 비교적 짧은 건축 연수로 내부 상태 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 출퇴근 등 교통이 용이합니다.

* 생활 편의시설: 주거 지역 내 위치하여 주변에 학교 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 향후 도시 개발 가능성: 화곡동 일대에서 진행 중인 주거 환경 개선 사업들은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 520,000,000원입니다. 명시된 임차인의 보증금은 480,000,000원이지만, 대항력이 없고 매각 조건에 따라 포기 및 말소되는 점을 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

주변 시세 분석 결과, 신축 건물임을 감안해도 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 2026년 5월 시세 정보를 바탕으로 신축 건물임을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

종합적인 위험 요인(임차인 조건, 토지이용계획 제한 등)과 감정가, 주변 시세, 그리고 최근 3년간의 부동산 시장 동향을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 416,000,000원에서 468,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태를 확인하고, 법원 현황 조사를 통해 임차인 및 권리 관계를 명확히 파악한 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.