나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503618 [1] 세종특별자치시 반곡동 849 씨즈파크뷰 4층420호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 "국책연구단지" 남측 인근에 소재하는 씨즈파크뷰(1개동 총128세대) 4층 420호로, 인근은 노변을 따라 도시형생활주택, 국책연구단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 동측으로 세종BRT 등이 소재하는 등 교통이용 편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상6층 중 4층 420호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.02.08) 외벽 : 석재붙임, 징크판넬 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 창호 : 샷시창호 등

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로, 주상용(도시형생활주택 및 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로변, 남서측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역 <신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임. 나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음. 다. 기준시점 현재 대지사용권 등이 미정리된 상태로, 적정한 면적의 대지사용권이 이전·취득될 것을 전제로 평가하였음.

물건 비고

- 대지권 미등기이나 적정 대지권 감정 평가 및 매각에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503618 (1)

소재지: 세종특별자치시 반곡동 849 씨즈파크뷰 4층 420호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 28,000,000원

토지면적: 1879.00㎡ (약 568.4평)

토지지분: 0㎡

건물면적: 21.91㎡ (약 6.6평)

건물지분: 21.9063㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인

주의사항: 대지권 미등기이나 적정 대지권 감정평가 및 매각에 포함됨.

2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 반곡동 "국책연구단지" 남측 인근에 소재하며, 씨즈파크뷰(1개동 총128세대) 4층 420호에 위치합니다. 주변은 도시형생활주택, 국책연구단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 입지여건은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 동측에 세종BRT 등이 있어 교통 편의성이 양호한 편입니다. 인접 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형으로 주상용 건물 부지로 이용 중입니다. 동측으로 광대로, 남서측으로 중로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 대전지방법원 2025타경503618호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

말소기준권리인 세종세무서장의 압류(갑5)보다 선순위에 해당하는 주택임차권(을1)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 해당 임차인은 백주희 씨로, 보증금 125,000,000원, 전입일자 2022년 6월 27일, 확정일자 2022년 6월 2일로 대항력이 있습니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약상, 소유권 보존 및 이전 등기 후 2022년 6월 27일 소유권이 한해란 씨에게 이전되었으며, 이후 주택임차권(을1)이 설정되었습니다. 말소기준권리인 압류(갑5) 이후 강제경매(갑6)가 등기되었으나, 이는 말소 대상입니다.

특이사항으로 대지권 미등기 상태이나, 적정 대지권 감정평가가 이루어졌으며 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 국책연구단지와 근린생활시설, 도시형생활주택이 혼재하는 노선 상가지대로, 연구단지 배후 수요와 상업 시설 이용객을 중심으로 형성된 상권입니다. 씨즈파크뷰 오피스텔은 총 128세대로, 주변 단지들의 입주와 함께 상권이 점진적으로 발달할 것으로 예상됩니다. 또한, 세종BRT 등 대중교통 접근성이 우수하여 유동인구 확보에도 유리한 측면이 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 3층/지상 6층 중 4층 420호이며, 2019년 2월 8일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임, 징크판넬 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 오피스텔은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 지역난방 설비, 화재 탐지 설비, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

전용면적은 21.91㎡ (약 6.6평)이며, 공급면적 정보는 명시되어 있지 않으나 일반적인 오피스텔의 경우 전용면적보다 약간 더 넓게 책정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 등기상 대지권이 미등기 상태인 점은 법적 권리관계 확인 및 활용에 있어 잠재적 불안정성을 내포할 수 있습니다. 다만, 본 건은 감정평가 및 매각에 포함되어 있어 위험이 일부 해소될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 125,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 경매 낙찰대금으로 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 잔여 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크입니다.

* 향후 시세 변동: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 자산 가치가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 반곡동의 국책연구단지 인근에 위치한 오피스텔로, 준신축 건물이며 교통 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 대지권 미등기 상태와 더불어, 1억 2,500만원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매각 후 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점은 매우 중요한 고려사항입니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 인수 여부를 명확히 파악하고, 낙찰 후에도 지속적인 임대차 관계를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 수요 기반: 국책연구단지 인근에 위치하여 직주근접을 원하는 수요층의 임대 수요가 기대됩니다.

* 우수한 교통 접근성: 세종BRT 등 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 개발 잠재력: 세종시 행정중심복합도시 건설 계획에 따른 지속적인 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 2,800,000원입니다. 최근 유사 물건의 시세 분석 결과, 해당 면적대의 오피스텔은 대략 1억 3,000만원에서 1억 4,000만원 수준의 거래가 형성되고 있습니다.

주목해야 할 점은 1억 2,500만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 낙찰자는 최소한 보증금 전액을 회수할 수 있는 금액 이상으로 입찰해야 추가적인 부담이 없습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 3,000만원 ~ 1억 3,500만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이 범위 내에서 입찰 시, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 만약 1억 2,500만원 미만으로 입찰할 경우, 해당 금액 이상의 보증금 잔액을 추가로 부담해야 함을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.