나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1669 [1] 인천광역시 중구 남북동 824-16 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 용유동 소재 "용유동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 농경지가 소재하는 농경지대임.

교통상황

기호1 토지는 맹지이며, 기호2 토지는 차량 진입이 가능하고, 대중교통 여건은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

세장형(기호1) 및 부정형(기호2)의 평지로 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 맹지임. 기호2 : 북측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 자연녹지지역, 성장관리계획구역(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시), 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 토지거래허가구역(지정기간:25.826~26.8.25)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

농지자격취득증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1669 (1)

소재지: 인천광역시 중구 남북동 824-16 (용유동 소재)

용도: 답

감정가: 359,632,000원

토지면적: 1064.46㎡ (약 322평)

토지지분: 1064.46277㎡ (약 322평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOO

감정평가요약:

본건은 인천광역시 중구 용유동 소재 "용유동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 농경지가 소재하는 농경지대임. 기호1 토지는 맹지이며, 기호2 토지는 차량 진입이 가능하고, 대중교통 여건은 불편한 편임. 세장형(기호1) 및 부정형(기호2)의 평지로 답으로 이용 중임. 기호1은 맹지이며, 기호2는 북측으로 세로의 포장도로와 접함.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 없음)

등기부요약:

등기부채권 총액: 1,253,170,000원

주요 권리 내역:

* 갑1 (1965-01-09): 소유권이전 (석영철)

* 을8 (2016-08-09): 근저당권 (한국농어촌공사, 1,253,170,000원) - 말소기준권리

* 갑2 (2025-08-18): 소유권이전 (석승선, 협의분할 상속)

* 갑3 (2025-10-27): 임의경매 (한국농어촌공사, 302,808,057원) - 본건 경매 개시

물건명세서 참고사항:

작성일: 2026-06-11

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

특이사항: 농지자격취득증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출시 보증금 반환 불가), 맹지임

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

인천광역시 중구 용유동 "용유동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 농경지가 소재하는 농경지대임.

교통상황:

기호1 토지는 맹지이며, 기호2 토지는 차량 진입이 가능함.

대중교통 여건은 불편한 편임.

인접 도로상태:

기호1 토지는 맹지임.

기호2 토지는 북측으로 세로의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

본건은 한국농어촌공사의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건임.

등기부상 을구 채권 총액은 1,253,170,000원으로, 이는 본건 토지의 감정가를 초과함.

매각으로 인해 을구의 근저당권 및 임의경매개시결정 등은 말소될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권은 없는 것으로 확인됨.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원.

현황 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본건 주변은 농가주택 및 농경지로 이루어진 지역으로, 개발보다는 농업 활동이 주를 이루는 지역임.

인근에 용유동행정복지센터가 위치하나, 일반적인 상업시설이나 편의시설은 부족할 것으로 예상됨.

개발 현황:

인천 중구는 용유2지구(남북동 일원)에 행정복합타운과 관광휴양 복합도시 조성을 추진하고 있으며, 용유지구(을왕동 일원) 역시 공공 주도 개발을 통해 관광휴양 복합단지로 조성될 계획임.

해당 사업들은 인천국제공항, 파라다이스시티, 인스파이어 리조트, 왕산마리나 등과 연계하여 지역 개발을 도모하고 있으며, 2030년 이후 준공을 목표로 하고 있음.

해당 물건의 정확한 위치에 따른 사업 연계성은 추가적인 확인이 필요함.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

"용유동행정복지센터"가 인근에 위치함.

농경지대임을 감안할 때, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됨.

인천광역시 영종구 용유동은 을왕리 해수욕장, 왕산 해수욕장, 마시안 해변 등 관광지가 발달해 있으며, 일부 식당 및 숙박 시설이 운영되고 있음.

교통 접근성:

기호1 토지는 맹지이며, 기호2 토지는 북측 도로에 접해 차량 진입이 가능하나, 대중교통 이용은 불편한 편임.

인천국제공항, 영종해안도로, 인천대교, 영종대교 등을 통해 수도권 광역 접근성은 확보되어 있으나, 대중교통망은 상대적으로 미흡함.

1.5. 잠재적 리스크

맹지:

기호1 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 건축이나 토지 이용에 있어 심각한 제약이 따름.

농지 관련 규제:

답으로 이용 중인 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적임.

매각결정기일까지 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않으므로 각별한 주의가 필요함.

토지거래허가구역:

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (지정기간: 25.8.26~26.8.25).

토지 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 함.

공항 관련 법규:

장애물제한표면구역(수평표면) <공항시설법>에 해당되어, 항공기 운항 안전을 위한 건축 및 개발 제한이 있을 수 있음.

도시계획 및 개발 제한:

자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역 등에 해당하여 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

환경 문제:

과거 용유도 일대에서 건설폐기물 및 생활 쓰레기 방치 문제가 제기된 바 있어, 주변 환경 관리에 대한 고려가 필요함.

난개발 및 불법 건축물 관련 이슈도 있었음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 용유동에 위치한 답 토지로, 현황 답으로 이용 중임.

주요 리스크 요인으로는 도로 접근성이 없는 맹지라는 점, 농지취득자격증명 제출 의무, 토지거래허가구역 지정, 공항 관련 법규 적용 등이 존재함.

채권 총액이 감정가를 초과하므로 경쟁 입찰이 치열하지 않을 것으로 예상되나, 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

인근 지역의 개발 사업(용유2지구, 용유지구 도시개발사업 등)이 진행 중이나, 본건 토지의 구체적인 수혜 여부 및 개발 계획과의 연관성은 추가적인 면밀한 검토가 필요함.

농업 종사자 또는 장기적인 개발 가능성을 보고 투자하려는 경우에 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

인천공항 및 영종/용유도 일대 개발 사업과의 연계 가능성 (장기적 관점).

향후 도시계획 변경 또는 지역 개발 사업 추진 시 토지 가치 상승 잠재력.

농지로서의 활용 가치 (농업 종사자에게는 매력적일 수 있음).

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 359,632,000원을 기준으로 하되, 맹지, 농지, 토지거래허가구역 지정, 공항 관련 법규 등 제반 리스크를 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석, 그리고 본건 토지의 실질적인 개발 가능성 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.