나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30831 [1] 충청북도 충주시 엄정면 신만리 39-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건1은 충청북도 충주시 엄정면 신만리 소재 "원탄방마을" 북서측 인근의 마을주변 농경지대의 토지로서 주위는 농경지, 농가주택, 자연림이 혼재되는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 근거리에 지방도가 경유하여 대중교통은 다소 보통이하임.

형태 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

지적상 맹지이나 인접필지에 개설된 도로등을 통하여 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건1은 인접필지(신만리39-1, 38) 지상에 개설된 도로를 통하여 공도(마을길 신만리867)에 진출입하며, 이를 감안하여 평가하였으나, 어떠한 이유에서 인접필지에 개설된 도로를 이용치 못하여 공도(마을길)에 진출입하지 못할 경우 가격의 변동이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
지적상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30831 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 충주농업협동조합

감정가: 74,880,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청북도 충주시 엄정면 신만리 39-2

용도: 전 (농지)

토지면적: 1560.00㎡ (약 471.9평)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 충청북도 충주시 엄정면 신만리 소재 "원탄방마을" 북서측 인근 농경지대에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재되어 있어 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

물건지 근거리에 지방도가 경유하여 차량 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편하여 보통 이하 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황

대상 토지는 대체로 부정형의 평지로서 현재 휴경지 상태로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 등본상 말소기준권리는 2014년 4월 28일 접수된 충주농업협동조합의 근저당권(채권액 33,000,000원)입니다. 본 물건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 없어 낙찰 후 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 소유권 변동 내역은 배한주, 배정문, 배현진(상속) 순으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 특별한 임차인 관계는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건지 주변은 농경지와 농가주택 밀집 지역으로, 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리 등 특정 가축 사육이 제한되는 구역입니다.

4.2. 개발 가능성

성장관리계획구역에 포함되어 있어, 관련 법규 및 규제 하에서 제한적인 개발이 가능할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 농경지대에 위치하므로, 인근 마을 및 읍/면 소재지의 편의시설을 이용해야 합니다.

5.2. 교육시설

인근 학교에 대한 정보는 별도로 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성

본 토지는 지적상 맹지입니다. 인접 필지(신만리 39-1, 38)에 개설된 도로를 통해 공도(마을길 신만리 867)로 진출입이 가능하지만, 이 도로 이용에 어떠한 이유로든 제약이 발생할 경우, 물건의 가치 변동 또는 이용 불가의 심각한 리스크가 발생할 수 있습니다. 법적으로 주위토지통행권이 인정될 수 있으나, 통행로 확보를 위한 인접 토지 소유자와의 협의, 실제 통행로의 확보 및 이용 가능성 등은 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 농지 취득 관련 규제

농지 취득 자격 증명서를 미제출할 경우, 입찰 보증금이 몰수되는 매우 중대한 불이익을 받을 수 있습니다. 농지법 등 관련 법규에 따른 취득 및 이용 제한 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 가축 사육 제한

해당 지역은 특정 가축(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)의 사육이 제한되는 구역이므로, 해당 용도로의 활용 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 엄정면 신만리에 위치한 계획관리지역의 농지로서, 성장관리계획구역에 포함되어 있어 잠재적 개발 가치를 고려해볼 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매우 깨끗합니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 지적상 맹지라는 점과 인접 토지의 도로 이용 가능성에 전적으로 의존해야 한다는 점입니다. 도로 이용에 대한 불안정성은 물건의 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 및 제출은 필수 요건이며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수 등 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역 내 농지로서, 장기적인 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 권리관계가 소멸되는 권리 없이 깔끔하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주변 농경지 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시, 추후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 74,880,000원

본 물건은 지적상 맹지라는 점과 인접 토지 도로 이용 가능성에 대한 불확실성, 그리고 농지취득자격증명 제출이라는 엄격한 조건이 붙어 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 일반적인 경매 진행 상황 및 시장 상황, 그리고 위에서 언급된 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가격을 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 44,928,000원 ~ 56,160,000원 (감정가 74,880,000원의 60~75% 수준)

이 예상가는 절대적인 기준이 아니며, 현장 조사, 법률 자문, 도로 이용 가능성 확인 등 철저한 사전 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.