나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30861 [1] 충청북도 음성군 원남면 덕정리 319 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 원남면 조촌리 소재 "조촌1리(야동마을)" 북동측 근거리, 덕정리 에 위치하고 있는 부동산(공장 및 도로 등)이며, 주위는 중소규모 공장, 폐기물재활용장,농 경지,과수원, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

본건 토지(기호1,2,8) 중 기호2토지는 "도로"이며, 기호1,8토지는 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근가능하며,인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 부정형이며, 공업용으로 이용하고 있음 2)기호2토지: 토지 형태는 부정형이며, "도로"로 이용하고 있음 3)기호8토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 "임야" 이나 현황은 일부 "경사면", 일부 공장 입구 진입도로로 이용하고 있음

인접 도로상태

1)기호1토지: 세로(가) 도로에 접하고 있는 기호8토지를 이용하여 접근 가능함 2)기호2토지: "도로"로 이용하고 있음 3)기호8토지: 세로(가) 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1,2토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제 한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 2)기호8토지: 농림지역,가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법)

제시목록 외의 물건

※기호1토지 일부에 제시외지하수관정이 소재하고 있음

공부와의 차이

※기호3토지는 지목이 "임야" 이나 현황은 일부 "경사면", 일부 본건 공장 입구 진입도로로 이용하고 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)기호3건물(가동호): 2009.07.27자로 사용승인되었으며, 일반철골조 판넬지붕 단층 공장으 로서 내.외벽: 판넬 등 마감 바닥: 몰탈바름 등 마감 창호: 샷시창 2)기호4건물(나동호): 2009.09.22자로 사용승인되었으며, 경량철골조 판넬지붕 단층 공장(사 무실,보일러실)으로서 외벽: 목재무늬 판넬 등 마감 내벽: 하드보드의 페인트 등 마감 바닥: 아스타일 등 마감 창호:샷시창 3)기호5건물(다동호): 2011.11.17자로 사용승인되었으며, 경량철골조 판넬지붕 단층 공장으 로서 내.외벽: 판넬 등 마감 바닥: 몰탈바름 등 마감 창호: 샷시창 4)기호6건물(라동호): 2014.09.24자로 사용승인되었으며,일반철골조 판넬지붕 단층 공장(식 당,휴게실(현황 직원숙소)으로서 외벽:판넬 붙임 등 마감 내벽:하드보드위 페인트(1층), 몰탈위 페인트 및 벽지도배(2층) 등 마감 바닥:몰탈위 페인트 및 타일(1층),모노륨깔기 및 타일(2층) 등 마감 창호:샷시창 5)기호7건물(마동호): 2014.09.24자로 사용승인되었으며, 경량철골조 강판지붕 단층 공장으 로서 내.외벽: 판넬 등 마감 바닥: 몰탈바름 등 마감 창호: 샷시창

이용상태

1)기호3건물(가동호): 공장 2)기호4건물(나동호): 공장(사무실,화장실,보일러실) 3)기호5건물(다동호): 공장 4)기호6건물(라동호): 공장(1층: 식당, 계단, 2층: 직원숙소(방6,화장실2,복도) 5)기호7건물(마동호): 공장

설비내역

1)기호3,5,6(1층),7건물: 기본적인 전기설비 등 2)기호4,6(2층)건물: 난방설비,위생설비, 급배수설비 등

부합물 및 종물

㉠: 판넬조 판넬지붕 단층,사무실, 약86㎡ ㉡: 판넬조 판넬지붕 단층, 물탱크실,약13.7㎡ ※㉠은 부합물 및 종믈이 아닌 독립적인 건물이며, 소유자 미상임.

공부와의 차이

1)기호3건물의 일부(16.61㎡) 용도는 "등기사항전부증명서"에는 "사무실,화장실"이나 2014. 09.24자로 "공장'으로 용도변경하였음(일반건축물대장) 2)기호5건물의 용도는 '등기사항전부증명서"에는 "공장(냉장창고)"이나 2014.09.24자로 "공 장"으로 용도변경 하였음(일반건축물대장) 3)기호6건물의 2층 용도는 공부상(등기사항전부증명서, 일반건축물대장) "휴게실"이나 현황 은 "직원숙소(방6,화장실2.통로)"로 이용하고 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)전체 임대관계 미상임. 2)본건 건물(기호2~7)의 소재지번이 "덕정리 319-1,319" 이나 2023.07.18자로 "덕정리 319" 으로 합병되었음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 1-1, 1-3. 매각포함
소유자 미상의 제시외 1-2. 매각제외
공부와 현황 차이가 있으니 감정평가서 참조
목록 3~7. 공부상 지번은 덕정리319,319-1로 되어 있으나, 2023. 7. 28. 합병되어 덕정리 319임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 경매 컨설턴트의 관점에서 분석한 내용입니다.

* 사건번호: 충주지원 2025타경30861 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 원남면 덕정리 319

* 용도: 공장

* 감정가: 1,669,750,930원

* 토지면적: 9094.00㎡ (약 2751.19평)

* 건물면적: 1329.87㎡ (약 402.29평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 99.70㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 보OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 1-1, 1-3 매각 포함. 소유자 미상의 제시외 1-2 매각 제외. 공부와 현황 차이 존재.

* 주소 현황: 공부상 지번은 덕정리 319, 319-1이었으나 2023년 7월 28일 합병되어 덕정리 319임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 음성군 원남면 덕정리 319에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 폐기물재활용장, 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 토지 중 일부는 도로로 이용 중이며, 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근으로 대중교통 노선이 운행되고 있어 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 및 형태: 토지 형태는 대부분 부정형이며, 공업용, 도로, 임야(현황은 일부 경사면 및 공장 진입도로)로 이용되고 있습니다.

* 도로 상태: 본건 토지는 세로(가) 도로에 접하거나, 인접 토지(기호8)를 이용하여 도로 접근이 가능합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 2 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역.

* 기호 8 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지. (상세 내용은 별도 확인 필요)

3. 권리분석

* 경매 진행 근거: 부동산 임의경매 (채권자: 보은농업협동조합)

* 말소기준권리: 2021년 4월 13일 접수된 보은농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 을구의 근저당권 외 갑구에는 신탁등기 말소, 가압류(신용보증기금, 근로복지공단, 전북은행), 압류(세종특별자치시), 임의경매(보은농업협동조합) 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 존재합니다. 모든 후순위 권리는 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부 역시 토지 등기부와 유사한 권리 관계를 보이며, 말소기준권리인 근저당권 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 토지 약 13.28억 원, 건물 약 13.21억 원으로 총 약 26.5억 원에 달합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 기타 특이사항:

* 물건명세서상 제시외 1-2 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 본건의 중요한 법적 리스크입니다.

* 제시외 건물 1-1, 1-3은 매각에 포함되나, 소유자 미상의 제시외 1-2는 매각에서 제외됩니다.

* 공부상의 지번과 현황의 차이가 있으므로 감정평가서 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 중소규모 공업 지역의 특성을 보입니다.

* 입지 강점: 계획관리지역으로 향후 산업 시설 입지 및 개발 가능성이 있으며, 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 산업 환경: 주위에 유사한 규모의 공장들이 위치하고 있어 관련 산업의 집적 효과를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 제약: 인근에 폐기물재활용장이 위치하고 있어, 해당 시설로 인한 환경적 요인(소음, 냄새 등)이 상권에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 소재지는 농경지 및 임야, 공장 등이 주를 이루는 지역으로, 대규모 상업 시설이나 주거 편의시설은 밀집해 있지 않을 것으로 예상됩니다. 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 관련 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통 접근성: 주요 도로 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 환경 요인: 인근 폐기물재활용장의 운영 여부 및 위치에 따라 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다. 이에 대한 사전 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 소유자 미상의 제시외 건물 1-2가 매각에서 제외됨에 따라, 해당 건물을 위한 법정지상권이 본건 토지에 성립될 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 사용 및 개발에 있어 중대한 제약을 초래할 수 있는 최우선 고려 사항입니다.

* 공부와 현황의 불일치: 건축물대장, 등기부등본 등 공부상의 내용과 실제 현황이 차이가 있을 수 있으며, 이는 건축물 용도 변경, 무단 증축, 불법 건축물 등의 문제를 야기할 수 있습니다. 반드시 감정평가서 및 현장 조사를 통해 상세히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 관련 분쟁 가능성: 매각 포함된 제시외 건물 1-1, 1-3과 매각 제외된 소유자 미상의 제시외 건물 1-2로 인해 점유, 사용, 철거 등과 관련된 분쟁 발생 소지가 있습니다.

* 용도지역 제한: 토지 일부(기호 8)가 농림지역, 보전산지로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 인접 시설 영향: 주위에 폐기물재활용장이 위치하고 있어, 운영 과정에서 발생하는 소음, 악취, 분진 등으로 인해 부동산 가치 하락 및 사용에 불편이 초래될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 원남면에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 넓은 토지와 다수의 공장 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 약 16.7억 원 수준입니다.

해당 물건은 계획관리지역에 속해 산업 시설 입지로서의 잠재력을 가지며, 기본적인 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 인근에 폐기물재활용장이 위치하고 있다는 점, 그리고 무엇보다도 소유자 미상의 제시외 건물 1-2와 관련된 법정지상권 성립 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

또한, 공부와 현황의 차이, 제시외 건물 존재 등 추가적인 검토 사항이 많으므로, 본건에 대한 투자를 고려하신다면 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 광범위한 토지 확보: 총 9094㎡ (약 2751평)의 넓은 토지를 취득할 수 있는 기회입니다.

* 기존 공장 시설: 현재 사용 승인된 5개 동의 공장 건물(총 1329.87㎡, 약 402평)이 있어 즉시 공장 운영이 가능할 수 있습니다.

* 산업 입지 잠재력: 계획관리지역에 위치하여 향후 산업 시설로서의 개발 및 증축 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 별도 취득하는 번거로움 없이 일괄하여 매입 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1,669,750,930원

* 말소기준권리 채권액: 1,020,000,000원 (보은농업협동조합 근저당)

* 본건의 예상 입찰가는 법정지상권 성립 가능성, 인접 폐기물재활용장으로 인한 환경적 제약, 공부와 현황의 차이 등 여러 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 이러한 리스크로 인해 통상적인 경매 할인율보다 보수적인 접근이 필요합니다. 법정지상권이 실제로 성립될 경우, 토지의 실질적인 가치가 크게 하락할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토 후 입찰가 산정이 이루어져야 합니다.

* 리스크를 감안한 보수적인 예상 범위는 감정가의 70%~80% 수준으로, 약 11억 6천 9백만 원에서 13억 3천 6백만 원 사이로 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 법률 자문을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.