나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30815 [1] 충청북도 충주시 호암동 1052 우미린에듀시티 105동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 호암동 소재 ‘충주예성여자고등학교’ 서측 인근방향에 위치하는 부동산(아파트)으로서, 주변은 대규모 아파트 단지, 서측 방면으로는 공원 및 운동장, 남측 방면으로는 전답지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 복서측 방향으로 도보 3분 정도의 거리에 노선버스정류장(보훈지청)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지, 타일 등 마감 바닥: 강화마루, 타일 등 마감 창호: 하이샷시 창호

이용상태

아파트(안방,침실1,2,3,거실,욕실1,2,주방/식당,팬트리,현관,발코니1,2,3,대피공간)로 이용중임.

설비내역

개별난방(도시가스), 승강기, 위생 및 급배수설비, 소화전, 지상 및 지하주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

사디려형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측 방향으로 금봉대로(왕복6차선의 아스팔트 포장도로), 동측방향으로 호암수청1로(왕복4차선의 아스팔트 포장도로)에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2019-02-08) , 지구단위계획구역(2019-02-08)(충주 호암지구) , 보행자전용도로(2019-02-08)(소로3-520)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2019-02-08)(중로1-41)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2019-02-08)(중로2-49)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 택지개발지구(2019-02-08)(충주 호암지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30815 (1)

소재지: 충청북도 충주시 호암동 1052 우미린에듀시티 105동 15층 1504호

용도: 아파트

감정가: 690,000,000원

토지면적: 78.70㎡ (약 23.8평)

토지 지분: 78.6957㎡ (약 23.8평)

건물면적: 119.92㎡ (약 36.27평)

건물 지분: 119.918㎡ (약 36.27평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

아파트 정보

아파트명: 호암우미린에듀시티아파트

동/호: 105동 15층 1504호

건축년도: 2019년 8월 21일 사용승인

총 층수: 25층

전용면적: 119.92㎡ (약 36.27평) (건물면적 기준)

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 호암동에 위치하며, '충주예성여자고등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지들로 형성되어 있으며, 서측으로는 공원 및 운동장, 남측으로는 전답지 등이 소재합니다.

일반 차량의 접근이 용이하며, 단지에서 도보 3분 거리에 버스정류장(보훈지청)이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

남서측으로는 금봉대로(왕복 6차선), 동측으로는 호암수청1로(왕복 4차선)와 접하고 있어 차량 이동성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2019년 11월 5일 접수, 말소)

임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 450,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 1일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 450,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 1일

확정일자: 2022년 10월 31일

배당신고일자: 2025년 11월 5일

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없습니다.)

등기부 요약

말소기준권리(근저당)보다 선순위인 권리는 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 594,000,000원

물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 6월 9일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

1.3. 상권분석

본건이 속한 호암동 일대는 신축 대단지 아파트가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

인근에 학교와 공원이 위치하여 주거 환경이 쾌적합니다.

제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 아파트 등 공동주택 건설에 적합한 입지입니다.

충주 호암지구 지구단위계획구역에 포함되어 있어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보

단지명: 호암우미린에듀시티아파트

주소: 충청북도 충주시 호암동 1052

사용승인일: 2019년 8월 21일

총 세대수: 892세대

총 동수: 9동

주차대수: 총 1,266대 (지상 4대, 지하 19대 - *제공된 정보에 혼선이 있어 총 주차 대수를 기준으로 기재합니다.*)

단지 내/인근 시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 단지 인근에 학교(충주예성여자고등학교) 및 공원이 있어 교육 및 여가 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건으로, 채권 양수도 등과 관련된 특이사항이 발생할 수 있으나, 현재 등기부상으로는 특별한 문제가 확인되지 않았습니다.

내부 임차인 박 의 경우 확정일자를 받지 않아 대항력은 없으나, 보증금 총액은 4.5억원으로 인수 대상은 아닙니다.

조사 결과, 본건 주변에 혐오시설이나 환경오염을 유발할 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

공부상 현황과 실제 이용 상태의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된(2019년) 깨끗한 아파트 단지 내 물건으로, 넓은 면적과 편리한 교통, 우수한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

법적으로 인수해야 할 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 유동화 물건이라는 점 외에는 특별한 권리상 하자가 발견되지 않았습니다.

감정가 대비 최근 실거래가 및 전세가 시세를 고려했을 때, 경매를 통한 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물입니다.

* 넓은 면적: 36평형으로 가족 구성원이 많은 가구에 적합한 넓은 공간을 제공합니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 주요 도로 인접, 버스 정류장 근접, 학교 및 공원 등 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 안전한 권리 분석: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 명도 외에는 추가적인 부담이 적습니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 감정가와 최근 시세를 비교 분석하여 합리적인 가격에 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 전세가 정보를 종합적으로 검토한 결과, 본건의 감정가는 690,000,000원입니다.

비슷한 면적대의 전세 물건이 500,000,000원(12층)의 보증금을 기록한 점과, 최근 소형 평형의 매매가가 49,400,000원 ~ 52,000,000만원 수준임을 감안할 때, 감정가는 시장가보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

본 물건은 유동화 물건이며, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 대비 85~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 600,000,000원 ~ 650,000,000원 (6억 원 ~ 6억 5천만 원) 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건의 상태를 면밀히 확인하고, 최신 시장 동향을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.