나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30845 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 69-1 주한아파트 1층114호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 소재 "주덕초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 아파트와 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지방도변 소규모 주거지대임.

교통상황

제 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래부지붕 15층 건물 내 제1층 114호, 제5층 510호, 제3층 314호, 제2층 제206호로서, - 외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트 마감, - 내벽 : 벽지도배 등 마감, - 창호 : 알루미늄샷시창 마감 등임.

이용상태

일련번호 (1-4) 공히 아파트로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 엘피지가스 이용한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 부정형의 토지로 인접지와 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로와, 동측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 자연취락지구(신중지구), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

충주지원 2025타경30845 (1)

1.2. 소재지

충청북도 충주시 주덕읍 신중리 69-1 주한아파트 1층114호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

33,000,000원

1.5. 토지면적

15. 17㎡ (약 4.59평)

1.6. 건물면적

34. 56㎡ (약 10.45평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 아파트 정보

* 아파트명: 주덕주한아파트

* 건물명: 주덕주한아파트

* 건축년도: 1993년 7월 22일 사용승인

* 층수: 본건 1층 (총 15층)

* 세대수: 229세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 소재 "주덕초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 아파트와 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지방도변 소규모 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

제 차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 전반적인 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역입니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 중로와, 동측으로 세로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구(신중지구), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 상대보호구역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 주덕초등학교, 주덕중학교가 인근에 위치하여 학군이 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 또는 인근에 마트, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 편의시설이 있습니다.

* 기타: 주덕농협, 주덕읍행정복지센터 등 관공서 및 금융시설 접근이 가능합니다.

2.6. 혐오시설 정보

주변 지역에서 악취 민원을 야기하는 화학공장이나 폐기물 관련 시설 등에 대한 보도 사례가 있으나, 본건 아파트 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 8월 23일 접수된 에이아이에이프리미어파트너스주식회사의 근저당권입니다. (채권최고액: 82,000,000원)

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전: 이정식(1995.05.25), 신금선(2008.06.30), 김현숙(2023.01.27)

* 근저당권: 에이아이에이프리미어파트너스주식회사(2024.08.23, 82,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 에이아이에이프리미어파트너스(2025.10.27)

3.3. 등기부채권 총액

82,000,000원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 명도 시 임차인 관련 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 지방도변에 위치한 소규모 주거지대로, 아파트, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있습니다. 주덕초등학교가 인접하여 지역 내 생활 편의시설이 갖추어진 주거 중심의 상권입니다.

4.2. 잠재적 상업시설

주변에 마트와 같은 기본적인 편의시설이 존재하며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가들이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 주덕주한아파트

* 관리사무소 연락처: 043-851-1828

* 사용승인일: 1993년 7월 22일

* 총 세대수: 229세대

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주요 편의시설

* 교육: 주덕초등학교, 주덕중학교

* 생활: 단지 내 마트, 주덕읍행정복지센터, 주덕농협 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축년도 및 노후화

1993년도에 준공된 아파트로, 약 30년 이상 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당되어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 미상 임대차 정보

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 권리 관계나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 충주시 주덕읍 신중리 주한아파트 1층 114호는 비교적 편리한 교통과 교육 시설을 갖춘 주거 지역에 위치하고 있습니다. 1993년식 아파트로 노후화는 진행되었으나, 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 합리적인 감정가

최근 실거래가 범위(2900만원~3400만원)와 비교했을 때, 3300만원의 감정가는 시장 가격을 충분히 반영하고 있는 것으로 보입니다.

8.2. 주거 편의성

주덕초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 점은 주거 가치를 높이는 요인입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3개월간(2026년 4월~5월) 본 아파트와 유사한 면적(34.56㎡)의 거래가는 2,900만원에서 3,400만원 사이에서 형성되었습니다.

* 2026년 4월 24일: 3,400만원 (5층)

* 2026년 4월 1일: 3,200만원 (9층)

* 2026년 5월 22일: 2,900만원 (7층)

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 3,300만원과 최근 실거래가 범위를 고려할 때, 본 건물의 예상 입찰가는 3,000만원에서 3,300만원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 경매 당일의 경쟁 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 유연하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.