나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5042 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 713 밸류호텔월드와이드세종시티 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 소재 "오송고등학교" 북동측 인근에 위치한 "밸류호텔월드와이드세종시티" 내의 구분소유건물로서, 주위환경은 근린생활시설, 공원, 아파트, 공장 등이 혼재된 지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 밸류호텔월드와이드세종시티 건물까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건중 대상물건1 및 대상물건2, 대상물건3의 3개호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 석재붙임 및 강화유리 마감 등. 내 벽 : 인테리어 및 타일 마감 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

대상물건1,2 : 내부 구획업이 일단으로 음식점으로 이용중임. 대상물건3 : 편의점으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인근 도로와 평탄한 사다리형의 토지로 숙박시설(호텔) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 연제리713 토지는 북동측으로 대로한면, 남서측으로 중로한면, 북서측으로 중로한면의 도로에 접한 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 1000%이하, 건축한계선 도로변1~2m), 지구단위계획구역(오송생명과학단지), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(오송생명과학단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대상물건1 및 대상물건2는 내부 구획없이 일단으로 음식점으로 이용중임.

물건 비고

일괄매각. 목록 1,2번은 내부 구획없이 일단으로 음식점으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경5042 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 713 밸류호텔월드와이드세종시티 1층119호

용도: 근린상가

감정가: 564,000,000원

토지면적: 12.46㎡ (약 3.77평)

건물면적: 72.24㎡ (약 21.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOOO (성거농업협동조합)

2. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 연제리 713, 밸류호텔월드와이드세종시티 내 구분소유건물로서, "오송고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 근린생활시설, 공장, 아파트, 공원 등이 혼재된 지대입니다.

* 교통상황: 대상물건 소재 밸류호텔월드와이드세종시티 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대체로 인근 도로와 평탄한 사다리형의 토지로, 숙박시설(호텔) 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건이 소재한 토지는 북동측으로 대로, 남서측 및 북서측으로 중로에 접한 각지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 상업용지, 지구단위계획구역(오송생명과학단지), 대로1류, 중로2류, 특수도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 말소기준권리: 성거농업협동조합 (을1, 근저당권, 2022-06-30, 336,000,000원)

* 소유권 이전: 주식회사더케이투자개발 (갑6, 2022-06-30, 매매)

* 기타 권리: 신한종합건설주식회사 (갑5, 소유권이전4번신탁등기말소), 정경 (갑9, 가압류, 1,200,000,000원, 말소), 대전.충남양계축산업협동조합 (갑11, 가압류, 559,768,482원, 말소)

* 임의경매 신청 채권자: 성거 (갑10, 임의경매, 2025-10-20)

* 총 등기부채권액: 2,095,768,482원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,650,000원

* 전입(사업)일자: 2025-08-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임대관계 미상으로 확인됩니다. 대항력 없는 임차인이므로 보증금은 낙찰 후 소멸될 것으로 예상되나, 명도 시점의 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 건물 용도: 밸류호텔월드와이드세종시티는 숙박시설(호텔) 및 제2종근린생활시설로 복합 이용되는 건물입니다.

* 본 물건 용도: 근린상가로, 현재 내부 구획 없이 음식점으로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 오송생명과학단지 인근의 일반상업지역에 위치하여 관련 기업체, 연구기관, 정부기관 종사자 및 숙박객을 대상으로 한 영업이 가능할 것으로 보입니다. 호텔 내 상가라는 점을 고려할 때, 숙박객 대상 서비스 업종이 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 오송고등학교가 인근에 위치하며, 단지 내 상가로 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: KTX오송역과 인접하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 감정가(5.64억원) 대비 등기부채권 총액(약 21억원)이 매우 높아, 경매 절차 진행 과정 및 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 하위의 권리들은 경매로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

* 건물 내 다수 점포: 밸류호텔월드와이드세종시티는 총 358개 호실로 구성되어 있어, 건물 전체의 관리 상태 및 공실률이 본 물건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 내부 구획 및 이용 상태: 본 건을 포함한 목록 1, 2번이 내부 구획 없이 음식점으로 이용 중이라는 점은, 업종 변경 또는 내부 시설 개선 시 추가적인 투자 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 분양형 호텔 관련 분쟁 가능성: 밸류호텔 세종시티는 과거 분양형 호텔로서 운영사와의 분쟁 사례가 있었습니다. 비록 본 물건은 상가이나, 건물 전체의 운영 관련 이슈가 간접적으로 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 오송읍 소재 밸류호텔월드와이드세종시티 내 1층 근린상가로, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다. 오송생명과학단지 및 관련 기관 밀집 지역에 위치하며, KTX오송역과의 접근성이 우수합니다. 현재 음식점으로 이용 중이며, 건물 내 다수 상가 중 하나입니다. 등기부상 채권 총액은 높으나, 말소기준권리 하위 채권은 소멸 예상됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수할 보증금은 없습니다. 주변 지역 개발 상황 및 상권 활성화 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 오송생명과학단지 내 핵심 입지에 위치한 상가 물건.

* KTX오송역 및 주요 도로망 접근성이 우수하여 유동인구 및 비즈니스 수요 확보에 유리.

* 호텔 건물 내 상가로서 숙박객 대상 영업 및 주변 상권 연계 가능성.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 564,000,000원입니다. 권리분석상 낙찰 후 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 최근 매각 사례, 건물의 현재 상태(수리 필요 여부, 내부 시설 등), 공실률, 향후 오송 지역의 개발 계획 및 상권 활성화 전망, 그리고 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사가 필수적입니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰 가격을 제시하기 어려우며, 감정가를 기준으로 하되 충분한 시세 조사를 거쳐 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.