나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20992 [1] 강원특별자치도 원주시 행구동 1171-32 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 강원특별자치도 원주시 행구동에 소재하는 '행구수변공원' 북동측 근거리에 위치하며, 대상물건 주위는 근린 생활시설과 농가주택 및 농경지등이 혼재하는 근교농촌지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 위치하며 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 사다리형의 평지로서 '건부지(주상용)' 로 이용중임. 일련번호(3)∼(8) : 사다리, 삼각형, 부정형의 완경사 지세로서 '도로' 임. 일련번호(9) : 사다리형의 평지로서 '주거나지' 임.

인접 도로상태

일련번호(2) : 남동측으로 왕복2차선도로, 남서측으로 콘크리트 포장 세로에 접함. 일련번호(3)∼(8) : 대상물건이 도로임. 일련번호(9) : 남측으로 로폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2)∼(9) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든 축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(8) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함)

제시목록 외의 물건

일련번호 (2)(9) 지상에 조경수 등 소재함.(토지에 포함하여 감정평가하였음.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(현황 일반철골구조, 철근콘크리트구조) 3층 건물로서 외벽 : 화강석 마감. 내벽 : 화강석, 페인팅, 타일붙임 및 내부인테리어 마감. 창호 : 샷시단창 및 이중창임.

이용상태

1,2층 : 근린생활시설. 3층 : 주택.

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 ' 철근콘크리트구조' 이나, 일반건출물대장상 '일반철골구조 및 철근콘크리트구조' 로서 일반건축 물대장을 기준으로 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 9 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)-취득 후 가설건축물 신고 또는 철거 필요하다는 행구동장의 사실조회회신 있음
- 목록 9 매각에서 제외하는 컨테이너 1동 소재 및 유치권 행사중이라는 현수막 있음
- 현황조사보고서의 목록 1 차양(ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ) 및 목록 2 토지 수목이 임차인 김다연의 소유라는 소유자 이경숙의 진술이 있으나, 임차인 김다연이 본인 소유라는 자료 제출 부족 및 소유자 이경숙과 공동사업자인 점 등을 감안하여 매각에 포함하였으니 입찰 시 확인요
- 목록 2 감정평가액(최저매각가격)은 수목을 포함한 가격임
- 목록 1 현황 1층 일반음식점, 2층 일반음식점, 3층 단독주택임
- 목록 1 현황 일반철골구조, 철근콘크리트구조임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 강원특별자치도 원주시 행구동 1171-32번지에 소재하는 단독주택 건물과 토지를 일괄매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 원주지원 2025타경20992 (1)입니다.

1.2. 토지 정보

총 토지 면적은 2080.00㎡ (약 629.2평)이며, 이 중 매각 대상 토지 지분은 885.9877㎡ (약 268.0평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 총 면적은 399.81㎡ (약 120.9평)이며, 건물 지분 역시 399.81㎡입니다. 건물 제시외 면적은 170.30㎡입니다. 건물은 1층 및 2층은 일반음식점, 3층은 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조와 일반철골구조가 혼합된 형태입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 토지는 강원특별자치도 원주시 행구동 '행구수변공원' 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 근린 생활시설, 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 근교 농촌 지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속해 있습니다. 일부 토지는 건축법상 도로로도 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 1월 23일 접수된 원주밝음신용협동조합의 근저당권 (을12)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 등기사항전부증명서 상의 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 김 (보증금 50,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-01-22, 대항력 있음)

* 김부환 (보증금 20,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2020-09-29, 대항력 있음)

상기 임차인들의 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지는 않습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하는바, 명도 시 관련 절차 및 비용 발생 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

3.4. 유치권 등 특이사항

현황조사보고서 및 주의사항에 유치권 행사 중이라는 현수막이 소재한다는 내용이 있습니다. 목록 9(토지)에 대하여 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 또한, 취득 후 가설건축물 신고 또는 철거가 필요하다는 행구동장의 사실조회 회신이 있습니다. 목록 9에서 제외하는 컨테이너 1동이 유치권과 함께 소재하는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '루이제빌리지'라는 다세대 주택으로, 본건의 단독주택/근린생활시설 용도와 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 다세대 주택의 거래가는 약 1억 5천만 원 ~ 1억 6천만 원대로, 본 물건의 감정가(약 12억 2천만 원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 건물의 규모, 토지 면적, 용도, 신축 연도 등의 차이에 기인한 것으로 판단됩니다.

4.2. 유사 물건 비교

본 건과 동일한 단지 또는 건물에 대한 최근 매매 정보가 제공되지 않았습니다. 제공된 다세대 주택 매매 정보는 본 건의 특성과 비교가 어려우므로, 본건의 가치 평가는 제공된 감정평가액을 기반으로 신중하게 접근해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

1, 2층에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 인근에 '행구수변공원'이 위치하여 여가 활동에 용이한 환경을 제공합니다.

5.2. 학교 및 교육시설

본 물건과 직접적인 관련이 있는 학교 및 교육시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 목록 9 토지(주거나지)에 대한 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 가설건축물(컨테이너 등)에 대한 신고 또는 철거 의무가 발생할 수 있습니다.

* 유치권 신고가 존재하여 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 명도 절차가 필요합니다.

* 임차인 김다연과 소유자 이경숙 간의 공동사업 관계 및 차양, 수목 등의 소유권 관련 분쟁 가능성이 제기되었으나, 감정평가 시 매각 포함으로 처리되었습니다. 입찰 시 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 물리적 리스크

* 건물 구조상 복합 용도(상가, 주택)로 인한 관리 및 운영상의 차이점이 있을 수 있습니다.

* 일부 토지(도로) 및 제시외 건물(컨테이너) 관련 명확한 권리 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주시에 위치한 준주거/근린생활시설 및 단독주택 복합 용도의 부동산으로, 상당한 면적의 토지를 보유하고 있습니다. '행구수변공원' 인근의 입지적 장점이 있으나, 유치권, 대항력 있는 임차인, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 권리 및 행정적 리스크가 존재하는 물건입니다. 특히, 소유자 이경숙 및 임차인 김다연과의 관계, 일부 포함된 부속 물건의 소유권 관련 분쟁 가능성은 입찰 전 반드시 면밀히 조사해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 행구수변공원 인근의 쾌적한 입지 조건.

* 1,2층 근린생활시설 및 3층 단독주택으로 구성된 복합 용도의 활용 가능성.

* 상당한 면적의 토지를 보유하고 있어 개발 잠재력 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가는 1,222,646,400원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 본 건과 물건 종류가 달라 직접적인 비교 분석이 어렵습니다. 현재 다수의 권리관계 리스크(유치권, 대항력 있는 임차인, 농지취득자격증명 필요 등)와 제시외 건물 및 토지 관련 분쟁 가능성이 존재하므로, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 8억 5천만 원 ~ 9억 7천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 유치권 및 임차인과의 명도 협상 가능성 검토, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인 등 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.