나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12942 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학 교 등이 혼재되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층건 내 제2층 제203호로서 (사용승인일: 2020.01.02), 외벽: 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 2필지 일단 정방형 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 (도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 8m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히; 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 202 5.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12. 31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 102-182번지에 소재한 동일네오빌 제2층 제203호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12942 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물의 감정가는 265,000,000원입니다.

토지 면적은 15.64㎡ (약 4.73평)이며, 건물 면적은 28.66㎡ (약 8.67평)입니다.

토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보가 있으며, 주의사항으로는 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

건물은 2020년 1월 2일 사용승인이 완료된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제203호입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 6월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금액 850,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (권리자: 김기범, 권리금액: 261,000,000원, 말소 예정)

* 압류 (권리자: 남부천세무서장)

* 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 261,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

총 등기부채권액은 1,111,000,000원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 261,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 22일

* 확정일자: 2022년 3월 25일

* 배당신고일자: 2024년 4월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 특별매각조건에 따라 임차인의 보증금 반환청구권이 포기되는 조건으로 매각됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (특별 매각 조건으로 인해 인수되는 보증금 없음)

1.3. 상권분석

본건은 지하철 5호선 "화곡역" 역세권 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 도시형생활주택 등 주거시설과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주거지대에 속해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 "화곡역" 이용이 편리하며, 버스 노선도 다수 운행 중입니다.

주거 환경: 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 도시형생활주택으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

설비: 도시가스 개별난방, 위생설비, 급배수시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 편의성을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 본건과 관련된 HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 및 공동담보 설정은 거래 과정에서 복잡성을 야기하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 관련 특별매각조건: 비록 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있고, 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되지만, 2억 6천만원이라는 큰 금액의 보증금이 설정되어 있어, 계약 조건의 명확한 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건이 명확하게 이행되어야 매수인의 잔금 납부 부담이 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항) 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 지하철 5호선 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택입니다.

주변 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없으며, HUG의 특별 매각조건을 통해 임차인 보증금 관련 복잡한 권리관계가 해소될 가능성이 높아 명확한 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

공동담보 및 HUG 인수조건 변경 사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 출퇴근이 용이한 교통의 편리성을 제공합니다.

정리된 권리관계: 특별 매각조건으로 인해 임차인 보증금 관련 복잡한 문제가 해결될 가능성이 높아 명확한 권리 인수가 가능합니다.

수요층: 소형 주거 공간으로 1인 가구 및 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 265,000,000원입니다.

최근 인근 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 2019년 준공된 19.98㎡ 면적의 다세대주택이 216,000,000원(약 108만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 28.66㎡이므로, 동일한 단가 적용 시 약 309,528,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가가 시세보다 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

HUG 관련 복잡한 조건이 있음에도 불구하고, 매각 조건이 명확히 이행된다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 감정가 수준에서 100% ~ 110% 수준을 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

주변 혐오시설 정보: 현재 제공된 정보만으로는 본건 주변에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보를 확인할 수 없습니다. 추가적인 현장 조사 또는 지도 서비스 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.