나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101517 [1] 경기도 군포시 당동 748-25 씨티캐슬 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 "지하철 1호선 군포역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 전철역(군포역-1호선)이 소재하여 전반적 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 16층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인트칠 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설,공동주택,제1종근린생활시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)(2017-09-28) 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀 억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06) <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적 인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101517 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 당동 748-25 씨티캐슬 3층301호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 343,000,000원

* 토지면적: 12.69㎡ (약 3.84평)

* 건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 과밀억제지역.

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임 [cite: N/A].

* 교통 상황: 본건은 지하철 1호선 군포역 북서측 인근에 위치하며, 차량 출입이 가능함 [cite: N/A]. 또한, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(군포역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함 [cite: N/A].

* 인접 도로 상태: 본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호함 [cite: N/A].

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 압류(부평세무서장, 2023-05-25)임 [cite: N/A]. 을3 주택임차권(박병준)은 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 말소될 예정임 [cite: N/A].

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 2018-03-20 (정영순 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2020-02-07 (이진재, 매매)

* 주택임차권: 2024-09-05 등기 (박병준, 보증금 287,000,000원, 2022-08-08 전입/확정) - 말소 예정.

* 압류: 부평세무서장 (2023-05-25) - 말소기준권리.

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-05-26)

* 압류: 서울특별시 (2024-02-02)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-27) - 본 경매 물건.

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-11-05)

* 채권 총액: 1,298,000,000원 [cite: N/A].

* 인수되는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 매수인이 인수하는 권리나 부담은 없습니다. 특히, 주택임차권은 대항력이 없으며, 매수인에게 임차권 등기 말소 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기에 동의하는 확약서가 제출되어 인수 부담이 없습니다 [cite: N/A].

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 군포시 당동 지역은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다 [cite: N/A].

* 군포역 역세권: 지하철 1호선 군포역을 중심으로 형성된 상권으로, 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역입니다 [cite: N/A].

* 주요 업종: 주변에 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있습니다 [cite: N/A].

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다 [cite: N/A].

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: N/A]. 또한, 군포역 역세권 상권을 통해 다양한 쇼핑, 금융, 문화 시설 등을 이용할 수 있습니다 [cite: N/A].

* 교통: 지하철 1호선 군포역 도보 약 7.2분 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 타 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 교육 및 의료: 인근에 군포초등학교(0.6km), 군포중학교(0.5km) 등 교육 시설이 있으며, 병원 및 의원 등 의료 시설 또한 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 본건은 거주인의 폐문부재로 인해 내부 구조도 및 이용 상태 등은 외부 관찰, 탐문, 표준적 상황 등에 의거하여 조사되었으며, 임대 관계는 미상입니다 [cite: N/A]. 따라서 실제 내부 상태나 임대 현황이 조사 내용과 다를 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 관련 설정 내용을 추가적으로 확인하여 경매 절차 및 최종 낙찰 후 발생할 수 있는 사항을 면밀히 검토해야 합니다 (제공된 정보만으로는 구체적 영향 파악 제한).

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 관련 사항은 명확한 내용을 추가 확인하여 매수인이 부담할 수 있는 잠재적 위험을 파악해야 합니다 (제공된 정보만으로는 구체적 영향 파악 제한).

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 당동 소재 씨티캐슬 오피스텔로, 지하철 1호선 군포역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변 주거 및 상업 시설과의 혼재로 인해 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수되는 권리나 보증금 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 및 HUG 인수조건 변경에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 내부 상태 및 임대 관계 미확인 사항은 잠재적 리스크로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 군포역 도보 약 7.2분 거리에 위치하여 출퇴근 및 일상생활에 매우 유리합니다.

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 매수인이 부담할 추가 권리나 임차보증금이 없습니다 [cite: N/A].

* 뛰어난 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다 [cite: N/A].

* 지역 개발 가능성: 군포시의 지속적인 개발 계획과 함께 역세권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다 [cite: N/A].

* 건물 연식 및 구조: 씨티캐슬은 2018년 3월에 보존등기되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다 [cite: N/A].

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본건과 유사한 면적(84.90㎡, 약 25.68평)의 오피스텔이 군포시 당동 및 군포역 인근에서 거래되는 시세를 조사한 결과, 유사 건물의 실거래가는 2억 9천 7백만원에서 3억 8천 6백만원까지 다양하게 나타나고 있습니다. 씨티캐슬 오피스텔은 2018년 준공되어 연식이 짧은 편에 속하며, 군포역과의 거리(도보 약 7.2분) 및 주변 환경을 고려했을 때, 84.90㎡(약 25.68평) 기준 현재 시세는 대략 3억 2천만원에서 3억 5천만원 사이로 추정됩니다. 감정가 343,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있으며, 본건은 인수되는 임차보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다 [cite: N/A].

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가:

본건은 깨끗한 권리관계와 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 공동담보 및 HUG 인수조건 변경 등 추가 확인이 필요한 사항이 있습니다. 이러한 점들을 고려하여, 현재 시세를 바탕으로 한 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 350,000,000원에서 370,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다.

최적의 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 분석한 후, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.