나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101524 [1] 경기도 군포시 산본동 45-1 삼성미도아파트 101동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 "관모초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 아파트 및 상업용 시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 금정역이 위치하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 20층 건내 3층 303호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 주차장설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평광수 토지로서 아파트,근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 및 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-11-27), 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101524 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 하나카드

* 물건 상세정보

소재지: 경기도 군포시 산본동 45-1 삼성미도아파트 101동 3층 303호

용도: 아파트

건물면적: 84.38㎡ (약 25.52평)

토지면적: 26.73㎡ (약 8.09평) - 구분건물 토지 지분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 평슬래브 지붕 20층 건물 내 3층 303호

준공일: 1996년 9월 13일

* 감정가

감정가: 438,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 "관모초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 아파트 및 상업용 시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 금정역이 위치하여 대중교통 상황은 양호합니다.

* 인접 도로상태

단지 내 도로 및 연결된 인접 공도를 이용하여 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 접합 지역입니다.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 과밀억제지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)으로 지정되어 있으며, 외국인 등 대상 용도는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대입니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리

을8 근저당권 (국민은행, 2011.07.15) - 말소기준권리

을9 근저당권 (국민은행, 2014.09.11)

을12 근저당권 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 2024.10.08)

을14 근저당권 (유미캐피탈대부주식회사, 2024.12.05)

갑19 가압류 (롯데카드, 2025.09.08)

갑20 강제경매 (하나카드, 2025.10.28) - 본 경매 사건

갑21 가압류 (전북은행, 2025.11.25)

이상의 모든 권리는 경매를 통해 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

인수 대상 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 요약

본건은 다수의 근저당권, 가압류, 강제경매 개시결정 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리인 국민은행 근저당권(2011.07.15) 이하 모든 권리가 본 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 420,516,765원

4. 상권분석

* 주변 상업시설

아파트 단지 주변으로 상업용 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

아파트 단지 내 및 인근에 상업시설이 위치하여 쇼핑, 식당 등 이용이 편리합니다.

* 교육시설

관모초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 아파트 단지 정보

아파트명: 산본삼성미도1차

주소: 경기도 군포시 산본동 45-1

준공년월: 1996년 9월

동수: 1개동

세대수: 194세대

총면적: 18,935.178㎡ (약 5,728평)

전용면적(본건): 84.38㎡ (약 25.52평)

최고층수: 20층

총주차대수: 46대 (지상 12대, 지하 4대)

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계

모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다.

* 물건 상태

1996년 준공 아파트로, 30년차에 접어들어 내부 마감재 및 설비 노후화 가능성이 있습니다. (별도 점검 필요)

* 법적/행정적 제한

본 건이 속한 지역은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 2026년 8월 25일까지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (외국인, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도 해당)

교육환경보호구역, 과밀억제지역 등 기타 용도지역 및 지구 관련 제한사항 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 산본동의 아파트로, 역세권(금정역 인근) 및 초등학교 인접 등 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인도 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 약간 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 30년차 아파트로서 내부 수리 필요성 검토 및 토지거래허가구역 지정 기간 내 거래 관련 확인이 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 단지 접근성에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 1. 안전한 권리 분석: 모든 권리 소멸로 인한 법적 부담 없음.

* 2. 명도 용이성: 인수할 임차인이 없어 명도 리스크 최소화.

* 3. 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가 비교 시 투자 매력 높음.

* 4. 우수한 입지: 초등학교 인접, 역세권 접근성.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월, 6월)

84. 375㎡ (15층): 445,000,000원

84. 375㎡ (16층): 440,000,000원

* 최근 매매가 평균: 약 442,500,000원

* 감정가: 438,000,000원

* 본 물건은 감정가보다 최근 시세가 소폭 높게 형성되어 있습니다.

* 시세 및 감정가, 권리 분석 결과, 잠재적 리스크(노후화, 토지거래허가구역)를 감안하여 450,000,000원 ~ 480,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* (참고: 인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.