나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101519 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 903-1 제네스빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양공업고등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층건으로서(사용승인일: 2015.12.22.), 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 인조석붙임 등 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형인 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측의 소로, 서측의 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양공업고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양과학대.안양과학대유치원.세부사항은 안양과천교육지원청에 문의 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경101519 (1) 사건의 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101519 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 903-1 제네스빌 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 285,000,000원

* 토지면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

* 토지지분: 27.381㎡ (약 8.28평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 56.20㎡ (약 16.99평)

* 건물지분: 56.2㎡ (약 16.99평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOOO (신한카드)

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항:

* 건축년도: 2015년 12월 22일 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

* 주변 시설: 안양공업고등학교, 안양과학대학교, 안양과학유치원이 인접해 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (농협은행주식회사 근저당, 2016-07-20)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 농협은행주식회사 근저당 (137,500,000원)

* 을2: 주식회사제이에스캐피탈대부 근저당 (22,500,000원)

* 을3: 주식회사제이에스캐피탈대부 전세권설정 (5,000,000원)

* 갑5: 신한카드 강제경매 (29,550,785원)

* 갑8: 주식회사제이에스캐피탈대부 임의경매 (17,964,289원)

* 등기부채권 총액: 165,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* * 임차인 : 주식회사제이에스캐피탈대부

* * 보증금 : 5,000,000원

* * 차임 : 0원

* * 전입일자(사업일자) : (정보 없음)

* * 확정일자 : (정보 없음)

* * 배당신고일자 : (정보 없음)

* * 대항력 : 없음

* * 비고 :

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 주식회사제이에스캐피탈대부는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 관련 정보가 누락되어 있어 해당 임차인과의 명도 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 주거지역으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 적합한 환경입니다.

* 건물 특징: 2015년 8월 14일 건축 허가를 받아 2015년 12월 22일 사용 승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 본 건은 2층 202호입니다. 전용면적은 56.20㎡ (약 17평)입니다.

* 주변 거래 사례 분석:

* 알프스타운 (2017년식, 60.84㎡): 2026년 7월 320,000,000원 거래

* 미영팰리스 (2017년식, 60.33㎡): 2026년 7월 285,000,000원 거래

* 동신빌라 (1980년식, 63.04㎡): 2026년 7월 120,000,000원 거래 (연식 차이 큼)

* 시세 분석: 본건은 2015년식, 전용면적 56.20㎡입니다. 최근 거래된 2017년식의 유사 면적(60.33㎡) 물건인 미영팰리스가 2억 8천 5백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 2억 8천만원에서 3억 2천만원 사이로 추정됩니다. 감정가 2억 8천 5백만원은 최근 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조로, 2015년 12월 22일 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석, 내벽은 벽지 등으로 마감되었습니다.

* 내부 이용: 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, CCTV 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육 시설: 안양공업고등학교, 안양과학대학교, 안양과학유치원이 인근에 위치합니다.

* 주변 편의 시설: 근린생활시설이 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 안양천이 인접해 있어 녹지 공간 확보에는 유리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 사건번호에 "(1)"이 붙어 있으며, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 가능성이 있습니다. 다른 사건이 먼저 낙찰될 경우, 본 건은 취하되거나 변경될 수 있으므로 관련 정보를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 정보의 불확실성: 임차인 주식회사제이에스캐피탈대부의 대항력은 없으나, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 상세 정보가 누락되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한 대기관리권역, 과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 외국인 등 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (현재 매각기일은 허가 기간 내에 해당합니다.)

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택으로, 건축된 지 약 10년이 경과하여 연식 대비 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적이며, 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 적은 편입니다. 최근 주변 시세를 고려할 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 중복 사건의 존재 가능성과 임차인 정보의 일부 누락은 투자 시 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 경쟁력 있는 수준입니다.

* 양호한 입지 조건: 주거 및 교통 여건이 비교적 편리하며, 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 권리 인수 부담이 적습니다.

* 지역 가치 상승 잠재력: 안양시 지역은 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 285,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 시세 분석 (2026년 7월 기준):

* 알프스타운 (2017년식, 60.84㎡): 320,000,000원

* 미영팰리스 (2017년식, 60.33㎡): 285,000,000원

* 본 건 (2015년식, 56.20㎡)의 시세는 약 280,000,000원 ~ 320,000,000원으로 추정됩니다.

* 보수적인 관점에서 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 315,000,000원

* 최종 권고 입찰가: 300,000,000원 (시세, 감정가, 낙찰 가능성을 종합적으로 고려한 금액입니다.)

* 입찰가 산정 시 중복 사건의 진행 상황, 명도 예상 비용 및 기간, 최근 부동산 시장 동향 등을 추가적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.