나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53603 [1] 경기도 시흥시 조남동 707-2 목감로얄팰리스1 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "조남초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 상업용 시설 등이 혼재하며 제반 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건내 1층 112호로서 외벽 : 석재타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

건축물대장상 용도는 근린생활시설이며 조사당시 공실상태임.

설비내역

기본적인 급.배수시설, 위생설비, 엘리베이터 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 부정형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 외곽공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

707-2번지 : 도시지역, 준주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-08-16)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2017-03-28)(정화구역 해당여부는 교육지원청으로 직접 문의 (031-488-2488)하여야 함)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함). 707-3번지 : 도시지역, 준주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2017-03-28)(정화구역 해당여부는 교육지원청으로 직접 문의(031-488-2488)하여야 함)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경53603 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 조남동 707-2 목감로얄팰리스1 1층112호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건내 1층 112호

이용 상태: 조사당시 공실 상태임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 534,000,000원

토지면적: 10.39㎡ (약 3.14평)

토지지분: 10.39㎡ (약 3.14평)

건물면적: 35.65㎡ (약 10.79평)

건물지분: 35.65㎡ (약 10.79평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "조남초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 각종 상업용 시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 토지는 2필지 1단으로 이루어진 부정형 토지이며, 오피스텔 및 근린생활시설의 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 건물 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물이며, 본건은 그 중 1층 112호입니다. 외벽은 석재타일 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다. 건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설로 되어 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지(707-2번지, 707-3번지)는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로3류 및 중로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등 다양한 용도지역 및 지구 지정이 되어 있습니다. 상대보호구역에 대한 자세한 내용은 교육지원청에 문의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요 및 채권자

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 5월 23일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)이며, 이보다 늦은 시점에 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 지상권개요는 정보 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 성

보증금: 0원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2022-11-28

대항력: 없음

인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 등기부 요약

등기부상 권리 총액은 1,347,000,000원이며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건은 조남초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 오피스텔 등 주거 시설과 함께 다양한 상업용 시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 상권 특성

주거 및 상업 복합 지역으로서, 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상가로서의 기능을 수행할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 조남초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의 및 기타 시설

주변 상업 시설 및 공동주택 단지 내 편의 시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

본건은 조사 당시 공실 상태로, 입찰 후 공실 장기화 시 수익 공백이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 상대보호구역에 포함되어 있어, 특정 업종의 입점에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 공공주택지구 및 과밀억제권역 지정 등은 향후 지역 개발 및 규제에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 일부 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 조남동에 위치한 근린상가로, 아파트 및 오피스텔 밀집 지역에 속해 있어 배후 수요가 기대됩니다. 교통 접근성이 양호하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 매우 명확한 장점이 있습니다. 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보를 통한 즉각적인 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 근린상가로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 계획이 진행 중인 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인수되는 임차인의 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 534,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 현재 공실 상태임을 감안하여, 주변 시세 및 본건의 수익성을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.