나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53591 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-5 마리나큐브1차 28층2825호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "반달섬" 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 아파트, 점포, 음식점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 중 28층 2825호로서 외벽 : 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 가장형의 평탄한 토지로서 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로1류 및 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합) 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업 단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). *기호2 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업 단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업 입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 1토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기), 2토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53591 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-5, 마리나큐브1차 28층 2825호

건물 용도: 오피스텔

건축물 높이: 91.5m

총 층수: 28층

해당 층수: 28층

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2023년 06월 22일

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.70㎡ (약 2.03 평)

토지지분: 6.700899999999999㎡ (약 2.03 평)

건물면적: 39.55㎡ (약 11.96 평)

건물지분: 39.5454㎡ (약 11.96 평)

1.4. 감정가 및 채권 총액

감정가: 253,000,000원

등기부채권 총액: 351,003,731원

1.5. 특이사항

대지권의 목적인 1토지 및 2토지에 각각 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "반달섬" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 아파트, 점포, 음식점, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 주위로 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 20m~25m)와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 기호 1, 2 토지 모두 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m)와 접합되어 있습니다.

* 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역)에 속해 있습니다.

* 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등이 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 합니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (안산농업협동조합, 2024.06.18 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

권리분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

3.4. 주의사항

대지권의 목적인 1토지와 2토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재하므로, 해당 등기 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 점포, 음식점, 위락시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하여 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 환경 분석 결과, 특별히 해당 물건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 개발 계획이나 산업단지 조성 등으로 인한 잠재적 영향은 고려할 수 있습니다. (참고: 일부 후기에서 배수처리장 냄새에 대한 언급이 있었으나, 해당 물건과의 직접적인 연관성은 불명확합니다.)

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설, 음식점, 위락시설 등이 분포하여 생활 편의성은 양호한 것으로 판단됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 좋고 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리하여 주거 및 업무 환경으로 적합합니다.

5.3. 교육 환경

가까운 초등학교, 중학교, 고등학교가 없는 것으로 파악되어, 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경에 대한 별도의 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 문제

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재하는 것은 소유권 및 토지 이용에 있어 추가적인 법률적, 행정적 문제가 발생할 소지가 있으므로, 해당 등기의 정확한 내용과 영향을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자나 임차인이 있는지 여부 및 관련 법적 사항에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 부실시공 및 하자 가능성

최근 기사에 따르면, 본 건물(마리나큐브)에서 누수, 주차장 배수 불량, 외벽 하자(화재 흔적) 등의 부실시공 및 관리 미흡 사례가 보도된 바 있습니다. 이는 향후 건물 가치 및 거주 만족도에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 다양한 상업시설이 인접해 있다는 장점이 있습니다. 또한, 최상층(28층)에 위치하여 조망권 등에서 유리할 수 있습니다. 그러나 토지에 별도등기가 존재하며, 최근 보도된 건물 내 하자 및 부실시공 가능성 등은 투자에 있어 신중한 접근을 요구하는 요소입니다. 특히, 토지 별도등기에 대한 명확한 법적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최상층(28층)에 위치하여 우수한 조망권을 기대할 수 있습니다.

* 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 신축 건물(2023년 사용승인)로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(39.54㎡)의 오피스텔 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 27일: 120,000,000원 (19층)

* 2026년 6월 25일: 137,000,000원 (21층)

* 2026년 7월 1일: 125,000,000원 (14층)

최근 거래된 최고가(137,000,000원)는 21층 기준으로, 본 건은 최상층(28층)에 위치하고 있어 이를 상회하는 가격을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 감정가(253,000,000원)와 실거래가 간에 상당한 차이가 존재하며, 토지 별도등기 및 건물 하자 가능성 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세를 기준으로 보수적으로 접근한다면 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 토지 별도등기 및 건물 하자 관련 사항에 대한 정확한 법적 검토 및 현장 확인 후 입찰가를 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.