나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53587 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1384-10 정인빌리지 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 서측 인근에 위치하는 '정인빌리지(비동)' 내에 소재하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택 들이 밀집하여 소재하는 주거지대 로서 주위는 야산, 공원, 학교, 주상복합부동산 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약1.1km 지점에 사리역(수인분당선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 3층 302호로서 외벽 : 돌붙임, 스톤코트, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

사동 1384-10 :도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장 도면상의 위치와 현황(문패상) 위치가 불일치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부 이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고 바랍니다. 본건이 속한 비동은 인접지(1384-9번지) 상에 소재하는 정인빌리지 에이동과 연결되어 있어 외관상 한동의 건물로 보임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김명은의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 1.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경53587 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1384-10, 정인빌리지 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호

* 건축년도: 2015년 1월 사용승인

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 대항력 포기 확약서 제출)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 180,000,000원

* 토지 면적: 35.76㎡ (약 10.82평)

* 건물 면적: 66.14㎡ (약 20.01평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 서측 인근 '정인빌리지(비동)' 내에 위치함.

* 주변: 주로 유사 규모의 다세대주택들이 밀집한 주거지대이며, 인근에 야산, 공원, 학교, 주상복합부동산 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 환경

* 접근성: 본 건물까지 차량 접근이 용이함.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약 1.1km 지점에 사리역(수인분당선)이 위치함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2021-12-24)

* 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임차권 등기 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 320,715,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권미진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-13

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 임동호

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025-01-23

* 확정일자: 2025-01-02

* 배당신고일자: 2025-11-05

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 김명은의 승계인)

* 보증금: 176,000,000원

* 전입일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2021-09-02

* 배당신고일자: 2023-11-10

* 대항력: 없음 (확약서 제출)

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 김명은의 승계인)는 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 6월 1일자로 제출하였음. 이는 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 것을 의미함.

3.3. 인수 권리 분석

* 총 인수 보증금: 0원

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 매수인은 별도의 임대차보증금 또는 기타 권리를 인수하지 않음.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 관련 등기사항은 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 해당 물건이 소재한 안산시 상록구 사동 지역은 다세대 주택이 밀집한 주거 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

* 인근에 초당초등학교, 공원 등이 있어 교육 및 주거 생활에 적합한 환경을 갖추고 있음.

* 수인분당선 사리역이 약 1.1km 거리에 위치하여, 역세권은 아니지만 대중교통 이용이 가능한 수준임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변은 주거지역으로 형성되어 있으며, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학원 등)은 차량 이동 시 접근 가능한 범위 내에 위치할 것으로 예상됨.

* 정확한 편의시설 정보는 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 법적 문제는 해소되었으나, 혹시 모를 채권자 또는 이해관계인의 추가적인 이의 제기 가능성은 항상 존재함.

* 집합건축물대장 도면상의 위치와 현황(문패상) 위치가 불일치하는 점은 현장 확인 시 주의가 필요함.

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 일반 매수인에게는 해당되지 않을 가능성이 높음 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

6.2. 물리적 리스크

* 건물 상태, 내부 설비 노후화 등에 대한 직접적인 확인이 필요함.

* 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으므로, 현황과 다를 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 지역에 속함.

* 권리분석 상 가장 중요한 특이사항은 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임대차보증금이 없는 것으로 판단됨. 이는 투자자에게 매우 긍정적인 요소임.

* 감정가는 1억 8천만원이나, 최근 실거래가를 고려한 시세 분석이 필요함.

* 건물은 2015년 준공되어 비교적 신축에 해당하며, 건물 면적(약 20평)은 일반적인 다세대주택 규모임.

8. 투자 포인트

* HUG 보증 관련 임차권이 매각으로 소멸되어, 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 장점임.

* 안산시 상록구 사동 지역의 주거 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* 수인분당선 사리역 인근으로 향후 교통 편의성 향상 및 지역 가치 상승 여지.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 8일, 66.65㎡, 4층, 26,800만원 (약 20.16평)

* 2026년 7월 1일, 71.52㎡, 3층, 24,900만원 (약 21.63평)

* 2026년 7월 1일, 59.83㎡, 1층, 10,500만원 (약 18.09평) - 이 거래는 가격이 현저히 낮아 특수 거래로 판단됨.

* 본 물건의 건물 면적은 66.14㎡ (약 20.01평)으로, 최근 실거래된 26,800만원 (2026년 7월 8일, 66.65㎡) 거래 사례와 면적 및 층수(4층 vs 3층) 측면에서 유사성이 높음.

* 감정가는 180,000,000원이나, 최근 실거래가 수준은 24,900만원에서 26,800만원 사이임 (1층 거래 제외).

* 인수 보증금 0원, HUG 대항력 포기 확약서 제출 등 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 최근 실거래가 상단에 근접한 가격까지 고려해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

* 추천 입찰가: 210,000,000원 (현장 방문을 통한 정확한 시세 재확인, 수리비 및 부대비용 고려하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.