나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53234 [1] 경기도 광주시 신현동 590-15 소로빌 씨동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현행정문화체육센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 지하1층/지상4층 건물내 2층 201호로서, 외벽: 석재붙임 및 일부 징크판넬 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 건축물현황도상 '방3, 거실, 주방, 욕실2 등'의 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 이용 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대내 자체지반 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약4미터 포장도로를 통하여 지하주차장 진출입하며, 서측으로 노폭 약4~6미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서(2025.10.31.자)상, 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트 연립,다세대) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 임차인이 거주중인 것으로 탐문되었으나, 상세내역은 별도 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 성남지원 2025타경53234 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 광주시 신현동 590-15 소로빌 씨동 2층201호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 298,000,000원입니다.

토지 면적은 81.67㎡(약 24.70평)이며, 건물 면적은 68.89㎡(약 20.84평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 현대카드주식회사로 추정됩니다.

주요 특징으로는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, 주변에 '신현행정문화체육센터'가 소재하고 있습니다.

지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 형성된 주거 및 복합 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

동측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로, 서측으로는 노폭 약 4~6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

별도의 외부 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 6월 17일 접수된 롯데카드의 가압류(갑10)입니다.

집합건물 등기부 요약상, 소유권 보존, 이전 등기 및 다수의 가압류, 압류 내역이 확인되며, 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 68,276,576원입니다.

* 임차인 현황

본 건에는 한국토지주택공사(입주자 김동석)가 전입일자 2023년 3월 17일, 확정일자 2023년 3월 6일자로 거주 중인 것으로 확인되었습니다.

임차인은 보증금 240,000,000원, 차임 0원이며, 배당신고일자는 2025년 11월 12일입니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액에 대한 배당을 신고하였습니다.

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 명도 진행 시 또는 배당 내역에 따라 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 이에 대한 철저한 사전 조사 및 전문가의 상담이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 광주시 신현동은 최근 주거 단지 개발과 함께 상권이 발달하고 있는 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

다만, 대규모 상업 중심지와는 거리가 있어, 상권의 성장 잠재력은 지역 개발 계획 및 수요에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 2층 201호에 위치합니다.

건물의 외벽은 석재붙임 및 징크판넬 마감, 창호는 샷시창호 등으로 이루어져 있습니다.

내부 구조는 건축물 현황도상 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 구성된 다세대주택입니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 아파트, 다세대 주택 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정이나 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축, 거래 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 접근성과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물 연식(2013년 준공)을 고려할 때 적절한 감정가가 책정된 것으로 보입니다. 최근 실거래 사례를 볼 때, 비슷한 면적의 신축 건물 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있으나, 본 건의 연식과 대항력 있는 임차인 존재는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 꾸준한 주거 수요가 있는 지역: 신현동 일대는 신축 아파트 및 다세대 주택 공급으로 인한 주거 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

* 일괄 매각으로 인한 토지 가치: 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 지분 또한 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 298,000,000원입니다.

건물 연식(2013년)과 유사한 크기의 신축(2019년) 물건이 320,000,000원(약 15.06백만원/평)에 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 면적(약 20.84평)과 감정가(약 14.30백만원/평)를 고려할 때, 감정가는 시장 시세를 합리적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인의 보증금 반환 문제가 원활하게 해결된다는 가정 하에, 시장 경쟁력과 리스크를 감안하여 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향 조정된 305,000,000원에서 315,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본 건의 명도 가능성, 배당 현황, 권리관계 등을 면밀히 재확인한 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.